Как я приобрел три нежилых объекта недвижимости и арендую их частным предпринимателям

Приобрел три объекта: два в родном городе и один в области. Оформил их на свое имя, провел ремонт, нашел арендаторов и теперь получаю пассивный доход. Почему я обратил внимание на такой вид недвижимости и с какими трудностями пришлось столкнуться — об этом расскажу в этой истории.

История

Мое место жительства – Тула. Еще будучи студентом, мечтал о том, чтобы приобрести десять квартир и сдавать их в аренду, чтобы не зависеть от постоянной работы.

В 2017 году у меня появилась возможность приобрести свою первую квартиру площадью около 31 квадратного метра. Цена составила приблизительно 1 500 000 рублей. Для этой сделки я использовал свои собственные накопления, а также получил некоторую финансовую поддержку от родителей. Также, чтобы осуществить это приобретение, мне пришлось оформить ипотеку под 18%. Моя зарплата тогда была довольно скромной – всего 40 000 рублей в месяц, но я нашел дополнительную работу и смог погасить ипотечный кредит за год. Позже я вернул долг родителям.

Мне очень понравилось, что я смог быстро реализовать эту сделку, и это вдохновило меня на поиск других вариантов недвижимости. В этой истории я поделюсь, как мне удалось приобрести три коммерческих объекта и начать их сдавать в аренду.

Первый объект

Сразу после покупки своей первой квартиры я начал внимательно следить за объявлениями о недвижимости на сайте «Авито», задумываясь о возможности приобрести еще один объект, но мои представления о том, что именно мне нужно, были довольно расплывчатыми. Внезапно мой взгляд упал на подборку рекомендаций, и там мне попалось коммерческое помещение площадью 90 квадратных метров, ценой в 900 000 рублей. Оно находилось в новом строящемся здании и имело собственный отдельный вход.

Цена для этого района казалась слишком низкой, и у меня возникли подозрения, что здесь скрываются какие-то подводные камни. Однако я решился на осмотр объекта. Для встречи я договорился с представительницей из известного городского агентства недвижимости, что вызвало у меня доверие. После беседы и осмотра помещения, которое мне понравилось, я решил рискнуть и купить его.

Денег у меня не хватало, и я предложил другу разделить стоимость. Он не проявил особого интереса, поэтому пришлось прибегнуть к ипотеке. Однако, так как это был мой первый опыт в сфере коммерческой недвижимости, и я не имел представления, как все будет идти, меня пугало отдавать всю сумму сразу. Поэтому я договорился о покупке помещения в рассрочку на полгода.

Внутри помещения меня ждали бетонные стены, неровный пол и всего одна лампочка на потолке. После получения ключей мне пришлось проводить коммуникации и провести внутреннюю отделку, что потребовало немалых затрат. На ремонт ушло 350 000 рублей. Затем я сдал это помещение в аренду, продолжил работать и быстро выплатил все долги.

План моего первого помещения

Второй объект

Через несколько лет я гулял по историческому центру Тулы и обратил внимание на старинное здание. На его фасаде был указан номер телефона и информация о том, что там продаются помещения. Я решил позвонить, пообщаться с владельцем и договориться о встрече.

Когда я пришел на осмотр, то обнаружил, что особо нечего смотреть: внутри были только стены, пол, потолок и снесенные перекрытия. Владелец здания объяснил, что он приобрел это здание у города и планирует полностью его реконструировать в стиле лофт.

Дизайн-проект меня заинтересовал, и меня привлекло то обстоятельство, что владелец планировал продавать помещения уже в готовом виде, даже с сантехникой и санузлами. Мне не потребовался бы никакой ремонт, что казалось очень привлекательным.

В итоге, я приобрел лофт площадью 19,11 квадратных метров, заплатив за него 1 362 700 рублей. Я внес аванс и затем выплатил оставшуюся сумму. Я не проводил особой проверки продавца, просто решил рискнуть.

Со временем, по мере того как в здании велся ремонт, цены на эти помещения росли. Однако, в отличие от других покупателей, которые уже видели, что они получат за свои деньги, я купил пустое пространство у частного лица, которое могло бы исчезнуть в любой момент. Мне показалось, что это место обязательно найдет своего арендатора, и так и произошло: я нашел арендатора всего через два часа после размещения объявления.

План, который мне показал прежний владелец здания

Визуализация ремонта помещения

Третий объект

Спустя какое-то время я снова начал следить за разделом коммерческой недвижимости на сайте «Авито» и обратил внимание на помещение площадью 68,8 квадратных метров, которое продавалось за 1 564 000 рублей, что было ниже рыночной цены.

Несколько недель я колебался, не решаясь на личный осмотр, так как помещение находилось в Новомосковске, в часе езды от Тулы, и я плохо ориентировался в этом городе. Однако совпало так, что в это время моя работа требовала регулярных поездок в Новомосковск, и я заметил, что это крупный город с большими химическими предприятиями и достаточно обеспеченными жителями.

Наконец, я набрался смелости и позвонил по указанному номеру. Оказалось, что это помещение принадлежало компании, которая предоставляла финансовую поддержку малому бизнесу. Мне рассказали, что данное помещение было изъято у одного из клиентов в качестве залога, но компании оно больше не потребовалось, и они решили продать его.

Помещение на первом этаже обладало высокими потолками, огромными деревянными окнами и деревянными полами. Швейному цеху, который был потенциальным арендатором, оно подходило, и мне показалось, что это была отличная сделка. По крайней мере, в ближайшее время мне не пришлось заниматься ремонтом.

Внутри помещения находилась швейная мастерская, которую устроил небольшой ремонт. Поэтому я решил не вносить никаких изменений.

Для обеспечения своего спокойствия я запросил квитанции, чтобы убедиться, что нет задолженностей по коммунальным платежам. Однако, я допустил ошибку, не перепроверив точную сумму задолженности. При последующей переоформлении в Фонде капитального ремонта выяснилось, что имеется долг в размере от 50 000 до 60 000 рублей. Мне объяснили, что это единственный вид коммунальных платежей, который переходит на нового владельца.

Эта ситуация вызвала некоторое разочарование, и я решил обратиться к продавцу в надежде на разрешение проблемы. Мне пообещали оплатить долг, и, удивительно, через два месяца владелец действительно погасил долг, хотя я уже не рассчитывал на это. Этот опыт научил меня, что квитанция за капитальный ремонт – это один из самых важных документов для будущего владельца.

План третьего помещения

Проблемы и тонкости

При оформлении нежилых объектов в собственность применяются те же шаги, что и для жилых: заключение договора купли-продажи и последующее обращение в МФЦ для получения выписки из Росреестра. После этого необходимо заключить договоры с управляющей компанией и поставщиками коммунальных услуг, которые обеспечивают электроэнергией, отоплением, горячей и холодной водой.

Однако, следует отметить, что есть юридические нюансы. Оформление коммунальных платежей для коммерческой недвижимости не регламентировано законом, по крайней мере в Тульской области. Как владелец индивидуального предпринимательства, я считаюсь физическим лицом в глазах управляющей компании, и поэтому мне выставляются квитанции, аналогичные тем, которые получаю за жилую недвижимость.

Но, в случае электросетей, меня признали юридическим лицом, и мне предоставляют счета-фактуры, хотя оплачивать их приходится в офисе. Кроме того, в Туле электросети требуют аванс за следующие два месяца в размере 30%, что иногда бывает несколько неприятно — за что платить, если энергоресурсы не использованы полностью?

Теплосети также считают меня юридическим лицом. Они не предоставляют электронный способ взаимодействия, поэтому каждый раз приходится приезжать в офис, заключать договор и оплачивать по счету через банковское приложение.

В Новомосковске, как мне показалось, покупка коммерческой недвижимости физическим лицом не так распространена, и во всех инстанциях я признаюсь юридическим лицом.

Таким образом, каждый месяц мне приходится справляться с большим количеством квитанций, которые требуют различных способов оплаты: одни можно оплатить только в офисе, другие — по реквизитам, третьи — по QR-коду. Это сложная и не всегда удобная система.

Что касается бытовых вопросов, я считаю, что с коммерческой недвижимостью проблем меньше, чем с жилой, где арендаторы могут создавать неудобства соседям. Однако иногда и на моих объектах происходят неожиданные события.

Например, один из моих первых арендаторов решил использовать помещение для выращивания зеленого лука. Он установил стеллажи, лампы и высадил растения. Неизвестно, что пошло не так, но в итоге большое количество лука пропало.

Я узнал об этом, когда жильцы соседнего дома позвонили мне и попросили расследовать ситуацию. Я немедленно приехал на место. Запах был ужасным! Арендатор, конечно, уже съехал, и мне пришлось самому убрать все растения и провести долгий процесс очистки помещения. Это было неприятно перед жильцами, и после этого инцидента я стал требовать залогов, чтобы предотвратить подобные ситуации. На счастье, такие инциденты больше не повторялись.

Отношения с арендаторами

С каждым арендатором, снимающим площадь у меня, всегда заключается стандартный договор, в котором прописаны сумма аренды, характеристики помещения, данные всех участников сделки, а также права и обязанности каждой из сторон, а также условия ответственности и штрафов.

Наши соглашения заключаются на срок 11 месяцев, но внутри договора предусмотрен пункт о том, что после истечения этого периода он автоматически продлевается на тех же условиях, если стороны не выразили желания его пересмотреть. Как правило, арендная ставка также остается неизменной. Например, если кто-то арендует помещение у меня десять лет, вероятно, я не буду повышать ставку, хотя бы на первый год или два.

Залог за мои помещения составляет стоимость аренды за один месяц. Этот залог, как минимум, помогает мне отсеять тех, кто решает открыть бизнес, имея на счету всего 30 000 рублей, и в следующий день может исчезнуть. Если такое случится, залог позволяет покрыть хотя бы часть неожиданных расходов, например, погасить задолженность по коммунальным услугам.

Многие арендаторы пытаются уговорить меня увеличить сумму залога на несколько месяцев, но я придерживаюсь своей позиции. Для меня этот залог является индикатором того, что у арендаторов есть достаточно средств для развития своего бизнеса.

Когда арендаторы решают съехать, они всегда предупреждают меня заранее. Прежде чем сдавать помещение новым арендаторам, я стараюсь провести небольшой ремонт: покрасить стены, подправить некоторые дефекты и прикрепить оторвавшиеся плинтусы. Эти работы ограничиваются минимальным объемом, так как я понимаю, что следующий арендатор захочет адаптировать помещение под свои нужды.

Большим преимуществом является то, что представители бизнеса обычно не беспокоят меня мелкими вопросами. Если, например, произойдет какая-то незначительная поломка, они могут мне сообщить, и я помогу решить проблему. Однако глобальные поломки случаются редко. Если арендатору необходимо добавить розетку или провести другие изменения, они могут сделать это без моего участия.

Бизнес-стратегия

После приобретения трех коммерческих помещений я попробовал искать аналогичные предложения на различных платформах, таких как «Торговля залоговым имуществом» или «Циан», но ни разу не наткнулся на что-то, что было бы действительно интересным. Поэтому я постоянно возвращался к использованию «Авито». С течением времени, я для себя сформулировал некоторые правила.

Сначала давайте поговорим о поиске арендаторов.

Фотографии. Для привлечения арендаторов можно заказать профессиональную фотосессию, но так как я приобретаю не премиум-помещения, я предпочитаю делать фотографии самостоятельно. Ранее я однажды взял в аренду фотоаппарат у знакомого, и фотографии получились красочными и качественными. Однако впоследствии я пришел к выводу, что для моих нужд достаточно использовать смартфон с хорошей камерой.

Каналы размещения. Я размещаю объявления на «Авито» и дополнительно размещаю баннеры с моим контактным номером на входе в помещение или в окнах. Я обычно не указываю цену в объявлениях, так как она может меняться.

Анализ аудитории. Когда мне звонят по объявлениям, я всегда интересуюсь, какой бизнес планируют открыть, потому что понимаю, что не все виды бизнеса подходят для конкретных помещений. Например, одно из моих помещений расположено на цокольном этаже жилого дома, находящегося на огороженной территории. Однажды мне звонили с запросом открыть кальянную.

Сразу стало ясно, что даже если помещение понравится, бизнес в этом конкретном месте не будет успешным, так как жители дома, скорее всего, не одобрят такую деятельность вблизи своих квартир. В итоге, я отговорил клиента от осмотра этого помещения.

Единственный раз, когда я использовал профессиональную камеру для фотографии помещения, я самостоятельно справился с этой задачей.

Теперь давайте поговорим о том, на что я обращаю внимание при выборе недвижимости.

Местоположение. Хотя теоретически можно приобрести помещение в центре города за 10 000 000 рублей, у меня нет таких финансовых возможностей, и, более того, я предпочитаю не вкладывать большие суммы в один объект. Поэтому я ориентируюсь на помещения, находящиеся вблизи центральных улиц. Мне важно, чтобы автобусная остановка была в пяти минутах ходьбы, а также чтобы рядом была доступная парковка. В Туле количество центральных проспектов ограничено, и даже небольшое удаление от них на 500 метров может значительно снизить стоимость недвижимости при покупке.

Историческое здание, которое привлекло мое внимание. Окна моего помещения выделены зеленым цветом на схеме.

Площадь. Я считаю, что оптимальным выбором является помещение площадью от 20 до 80 м². Покупка более крупных помещений не рекомендуется, так как это приведет к увеличению стоимости и увеличению коммунальных платежей. Если помещение площадью 300 м² останется неиспользованным, что, безусловно, произойдет, вам придется каждый месяц тратить около 50 000 рублей без необходимости, и это может вызвать значительные финансовые затраты.

Самое большое мое помещение имеет площадь 90 м²

Состояние объекта. Важно не предполагать заранее, какой бизнес будет арендовать помещение, так как потребности различных предприятий могут сильно отличаться. Например, салону красоты понадобится что-то одно, а офису — совсем другое. Все арендаторы часто проводят свои собственные электрические работы и прокладывают коммуникации под свои нужды. Поэтому необходимо обеспечить основные коммунальные услуги, такие как водоснабжение и электроснабжение, и выполнить минимальный бюджетный ремонт.

Для объектов, не являющихся представительными, нет необходимости использовать роскошные материалы, такие как итальянский мрамор на стенах. Главное, чтобы внутри помещения было чисто и опрятно: светлые стены и потолок, а также некоторое покрытие на полу. На рынке недвижимости для офисных помещений предоставлено ограниченное количество красиво оформленных вариантов, и когда потенциальные арендаторы видят современное отделочное состояние, они часто проявляют интерес к этой недвижимости.

Этажность. Помещения на цокольных этажах обычно имеют более низкую стоимость, при этом они доступны для посещения в любое время. Однако помещения в том же здании, но на первом этаже, могут стоить в два или даже три раза дороже.

Высокие потолки. Высокие потолки создают визуальное впечатление простора в помещении. Однако не всем арендаторам нужны большие окна, и в некоторых случаях они могут быть даже неуместными, например, для массажных салонов.

Планы

На данный момент у меня имеются три коммерческих помещения: два расположены в Туле, а третье находится в Новомосковске, Тульская область. В настоящее время одно из помещений используется под кухню для кейтеринга, второе арендуется под косметологический кабинет, а третье функционирует как ателье. Однако состав арендаторов может изменяться со временем.

Недавно у меня появился партнер, и мы продолжаем активно искать выгодные варианты недвижимости как в нашем текущем регионе, так и в соседних областях. Мы осуществляем этот процесс с уверенностью и на основе накопленного опыта. Мы уверены, что в нашей сфере всегда можно найти «бриллиант» – нужно лишь терпеливо ждать подходящей возможности.

Доходность моих помещений — от 11,5 до 24% годовых