Могут ли доначислить налог, если ИП продал помещение дешевле рыночной стоимости?

В 2000 году я закупила помещение на втором этаже на аукционе у местной администрации за 220 000 ₽. Я арендовала его, получала доход и уплачивала налог в размере 6%. В 2019 году на первом этаже произошел пожар, от которого пострадало и мое помещение: часть перекрытий была повреждена огнем, и оно было затоплено водой во время тушения, в результате чего внутреннее помещение было испорчено.

Я продала помещение за 300 000 ₽ и подала в суд на ответственного за пожар. Суд назначил экспертизу, в результате которой стоимость помещения после пожара была оценена в 15 000 000 ₽. Сейчас налоговая запрашивает у меня документы и вызывает на допрос.

Какие дополнительные налоговые обязательства могут возникнуть? Как можно уменьшить сумму налога? Я уже уплатила налог в размере 300 000 ₽. Как индексируется стоимость с 2000 по 2019 год?

Вы имеете право продать свою недвижимость по цене, которая вам кажется подходящей. В вашем случае нет минимальной границы. Однако, налоговая может провести проверку, если обнаружит значительное расхождение между ценой продажи и рыночной стоимостью.

Если налоговой удастся доказать, что сделка не имела разумной коммерческой цели и была совершена исключительно с целью избежать налогов, она может начислить налог исходя из рыночной стоимости недвижимости. Кроме того, инспекторы могут наложить штраф в размере 20 или 40% от недоплаченного налога. Оспаривание такого решения может быть сложным.

Почему налоговая решила проверить сделку индивидуального предпринимателя (ИП)?

Из вашего вопроса я поняла, что вы, будучи ИП, приобрели помещение, сдавали его в аренду и уплачивали налог на Упрощенной системе налогообложения (УСН) по ставке 6%. При продаже помещения вы также уплатили этот же налог.

Поскольку вы использовали имущество для получения прибыли, деньги от его продажи также являются доходом от предпринимательской деятельности. И с него нужно уплачивать налог в соответствии с применяемой системой налогообложения.

При применении УСН доходы ИП не учитывают затраты на покупку и обслуживание недвижимости. Следовательно, налог должен быть уплачен с общей суммы дохода. В вашем случае: 300 000 ₽ × 6% = 18 000 ₽.

Вы упоминаете, что экспертиза оценила ваше помещение в 15 000 000 ₽. Налог с такой суммы составит 900 000 ₽, то есть в 50 раз больше, чем вы уплатили. Однако это различие, вероятно, не привлекло внимание налоговой. Возможно, инспекция обратила внимание на то, что за почти 20 лет ваше имущество подорожало всего на 100 000 ₽ — с 200 000 до 300 000 ₽, хотя его рыночная стоимость должна была значительно возрасти.

Еще одна возможность: цена продажи недвижимости оказалась ниже ее кадастровой стоимости. Такие сделки также привлекают внимание налоговой, подозревая уклонение от уплаты налогов.

Согласно закону, снижать налог путем искажения фактов о объектах налогообложения недопустимо. Это касается и занижения цены в договоре. Если есть подозрение, что недвижимость была продана по заниженной стоимости, налоговая имеет право провести проверку.

Что может сделать налоговая Несоответствие цены продажи недвижимости рыночной цене само по себе не может быть основанием для доначисления налогов.

Чтобы привлечь вас к ответственности, налоговая инспекция должна найти факты, что сделку провели в целях ухода от налогов. Контролеры будут доказывать:

• значительное отличие продажной цены от рыночной;

• причинно-следственную связь — то, что занижение цены произошло именно из-за действий предпринимателя;

• умысел — то, что предприниматель сознательно занизил цену, чтобы сэкономить на налоге при УСН;

• потерю для бюджета в размере неуплаченного налога.

Налоговую будет интересовать, не связан ли как-то с вами покупатель недвижимости. Например, он может быть вашим родственником или другом. Еще инспекторы будут спрашивать, почему вы продали недвижимость именно по такой цене. Если налоговая соберет доказательства умышленного занижения стоимости нежилого помещения только ради экономии на налоге, по результатам проверки она доначислит налог, рассчитает пени и наложит штраф.

Налог рассчитают по рыночной стоимости недвижимости.

С 15 000 000 ₽ налог при УСН — 900 000 ₽. Но поскольку налог частично уплачен, получится сумма за минусом 18 000 ₽. И на недоимку начислят пени — 1/300 ключевой ставки ЦБ за каждый день просрочки уплаты налога. Кроме того, вас могут привлечь к ответственности за умышленную неуплату налога — оштрафовать на 40% от недоимки.

По результатам проверки налоговая может приостановить операции по расчетному счету ИП до уплаты недоимки, пеней и штрафа. Это может парализовать деятельность предпринимателя, ведь блокировка распространяется и на новые счета, то есть оставить заблокированный и открыть новый для расчетов не получится. При этом счета, которые вы открыли как гражданин без статуса ИП, налоговая не тронет. Для этого ей надо обратиться в суд.

Как можно избежать доначисления налога Вам придется объяснить налоговой, почему вы продали помещение по такой цене. Например, можете сослаться на то, что после пожара помещение стало непригодным для сдачи в аренду, ремонт требовал больших затрат, а у вас не было денег. Также нужно будет представить доказательства, что вы продали помещение незнакомому лицу. Например, можно показать договор с риелтором, копию объявления о продаже, переписку с потенциальными покупателями.