Как трейдер Давид Амарян стал крупным рантье
В сентябре 2022 года в мрачный день несколько руководителей инвестиционного фонда Balchug Capital посетили бизнес-центр Pulkovo Sky, расположенный напротив терминала «Пулково-2» аэропорта Санкт-Петербурга. Встречи проходили на втором этаже в переговорной комнате с представителями финских компаний EKE-Finance Oy и Vicus Oy, владеющими Pulkovo Sky. В это время финны пытались найти покупателя для Pulkovo Sky, считавшегося одним из лучших бизнес-центров в Санкт-Петербурге. Согласно данным финского издания Rakennuslehti весной 2022 года, EKE Group приостановила строительство новых проектов в России после начала «спецоперации» на Украине, и началась распродажа существующих активов.
Владелец Balchug Capital, Давид Амарян, известный своим опытом торговли ценными бумагами на мировых фондовых рынках, оказался идеальным покупателем для европейских продавцов. По словам его знакомых, Амарян в то время заявлял: «Я могу пройти проверку KYC (знай своего клиента) в любом месте мира», подчеркивая отсутствие связей с российскими властями и государственным капиталом. Переговоры с финскими компаниями прошли успешно, и к 31 января 2023 года, согласно «СПАРК-Интерфакс», компания «ЕВ-Инвест», через которую финны владели бизнес-центром, перешла под контроль Balchug Capital.
Но это было лишь начало для биржевого трейдера Амаряна. В течение трех месяцев он также приобрел долю в одном из крупнейших в Москве торгово-развлекательных центров — «Метрополисе» у фонда американской компании Hines. Амарян прокомментировал этот поворот в своей карьере, говоря: «Надеюсь, это не последний актив российской недвижимости у нас».
Активы Balchug Capital необычайно ценны: их совокупный арендный доход, согласно оценкам Forbes, превышает $50 миллионов в год. Саян Цыренов, директор и руководитель трансакционной практики, M&A и развития бизнеса в области недвижимости компании «Технологии доверия» (предыдущая PwC в России), называет обе сделки крупными и значимыми. «Покупка бизнес-центра Pulkovo Sky подтверждает институциональное качество петербургских активов и привлекательность офисного рынка второго города в России», — отмечает он. «А приобретение первой фазы ТРЦ ‘Метрополис’ — еще более значимое событие, так как этот актив всегда привлекал внимание крупнейших международных инвесторов благодаря успешной локации, продуманной концепции и bankability актива, то есть возможности привлечь долговой капитал на выгодных условиях».
Инвестиционный портфель, управляемый Balchug Capital, оценивается представителями фонда в около $2 миллиардов. Перед 2022 годом фонд сосредотачивался на ликвидных инвестициях по всему миру, но «после 2022 года мы сосредоточились только на прямых инвестициях», сообщили в Balchug Capital. Они подчеркнули, что средства фонда представляют собой «личные и кредитные средства Давида Амаряна». Инсайдер рынка недвижимости, попросивший сохранить анонимность, утверждает, что кредиты предоставлялись, в том числе, армянскими банками. Амарян отказался встречаться с Forbes.
Распахнутые двери
Давиду Амаряну 43 года. В одном из интервью он рассказывал, что родился и вырос в Ереване, где его отец был ученым, а мать — педагогом. С детства его привлекало все, что связано с финансами и расчетами. Вместе с младшим братом они даже придумали свою корпорацию «Амарян» с роскошными офисами, автомобилями и множеством сотрудников, визуализируя свое будущее.
В 1995 году, когда ему было всего 15 лет, Амаряна выбрали для программы обмена в американском посольстве в Армении и предоставили стипендию для обучения в престижной нью-йоркской школе Тринити Преп. После окончания школы в 1997 году он стал стипендиатом Университета Майами в Огайо, а после выпуска устроился в 2001 году на должность младшего портфельного менеджера в инвестиционную компанию Sanford C. Bernstein (сейчас AllianceBernstein).
Прожив в Нью-Йорке почти десять лет, Амарян вернулся в Армению, а затем переехал с семьей в Москву. В 2004 году он присоединился к инвестиционной компании «Тройка Диалог» (сейчас Sberbank CIB), созданной Рубеном Варданяном, где занимался обслуживанием обеспеченных частных клиентов. После финансового кризиса 2008 года Амарян покинул компанию, утверждая, что не взял с собой клиентов, которых сам нашел для «Тройки».
В 2009 году, покидая «Тройку Диалог», Амарян столкнулся с кризисом на фондовом рынке. В 2010 году он основал свою первую инвестиционную компанию — BCD Partners (behind closed doors — «за закрытыми дверями»). Амарян объяснил, что понял, что если не купить ценные бумаги по сниженным ценам после кризиса 2009 года, то ему придется менять сферу деятельности. Через два года он переименовал фирму в Copperstone Capital, а в 2012 году в Copperstone Capital — по названию горы Медный Камень в Сюникском районе Армении, где он проводил лето в детстве.
К концу 2013 года Copperstone стал одним из трех хедж-фондов, управляемых российскими менеджерами, которые показали положительную доходность. Стратегия фонда заключалась в покупке бумаг компаний с хорошим денежным потоком и отсутствием долгов. Copperstone продемонстрировал отличные результаты, достигнув среднегодовой доходности 16,5% с 2011 по 2018 год, согласно данным Bloomberg News. В это время средняя годовая доходность хедж-фондов на развивающихся рынках составляла 1,6%, согласно Eurekahedge. Однако внезапно возник скандал.
Первые читатели
В 2015 году Агентство по ценным бумагам и биржам США (SEC) подало иск в суд Нью-Джерси против примерно сорока ответчиков, включая украинских хакеров и трейдеров из различных стран, в том числе российских. Согласно иску, в октябре 2010 года группа хакеров отправила трейдерам привлекательные видеоролики, демонстрируя, как они могут взламывать базы данных, системы раскрытия информации и деловые новостные ресурсы американских компаний Business Wire, Marketwired и PR Newswire. Это предоставило трейдерам доступ к еще неопубликованным, чувствительным для бизнеса пресс-релизам.
Трейдеры, заинтересовавшись предложением, в конечном итоге, согласно иску, заработали более $100 миллионов. Среди ответчиков было пять россиян, которые получили около $17,3 миллионов от сделок с инсайдерской информацией. Несмотря на отсутствие упоминания названия Copperstone в иске, там упоминались имена Давида Амаряна и его компаний, а также связанного с ним Николая Слепенкова — согласно РБК, у Слепенкова в профиле ВКонтакте было указано место работы в Copperstone Capital.
SEC утверждала, что трейдеры осуществляли сделки с одними и теми же ценными бумагами и с одних IP-адресов. Их компании, совершив 149 сделок, заработали $5,8 миллионов. Например, согласно иску SEC, в октябре 2012 года после закрытия торгов на бирже Nasdaq компания Zumiez, торгующая одеждой для активных видов спорта, разместила на сервере пресс-релиз о снижении прогноза продаж в III квартале. Полчаса спустя российские трейдеры начали продавать акции Zumiez, а через два с половиной часа Newswire опубликовало информацию. Цена акций компании упала на $4, и за это время компании, связанные с Амаряном, успели заработать около $67 000.
На суде Амарян заявил: «Я никогда не владел или торговал существенной закрытой информацией, полученной незаконными способами. Я также никогда не давал указаний никому, работающему на меня, получать или продавать такую информацию» (цитата по Reuters). В результате в 2016 году в соответствии с мировым соглашением с SEC Амарян и его компании уплатили штраф в размере $10 миллионов за торговлю на основе инсайдерской информации. Стоимость акций фонда резко упала с почти $170 до $67, и некоторые крупные клиенты вывели свои средства.
«Для иностранных клиентов, особенно американских и европейских, инсайдерская торговля крайне важна», — объясняет топ-менеджер финансовой компании. — Они обращают внимание на репутацию, и в случае подобных судебных исков реагируют мгновенно, прекращая сотрудничество. Тем не менее, некоторые клиенты из России, СНГ и других развивающихся стран игнорируют эти моменты». По словам источника Forbes, «для таких клиентов важнее не репутация, а доходность, и это типичный подход российских или китайских инвесторов». По мнению финансового аналитика, «произошла смена клиентской базы: западные институциональные инвесторы ушли, и на их место пришли менее чувствительные к этическим вопросам, но более заинтересованные в доходности восточные».
Новый этап
Примерно через три года Амарян принял решение снова изменить название своего фонда. С начала 2019 года он стал именоваться как Balchug Capital. Представитель фонда, цитируемый Forbes, отметил, что «стратегия фонда всегда оставалась ориентированной на события и особые ситуации». Они постоянно искали активы, ценность которых, вследствие различных событий, таких как корпоративные споры, слияния и поглощения, реструктуризации, банкротства или обратный выкуп, должна была проявиться в будущем.
К 2019 году, согласно данным агентства Bloomberg, 80% средств фонда были вложены в российские акции через торги на биржах в Нью-Йорке и Лондоне. В 2020 году, как сообщалось в письме Balchug Capital инвесторам, фонд достиг 23% доходности за 2020 год и 91% с момента своего создания. В предвидении 2021 года, Амарян в интервью Bloomberg прогнозировал, что российский рынок, несмотря на неудовлетворительные результаты в 2020 году, достигнет значительно лучших показателей и превзойдет большинство конкурентов.
Однако 2022 год принес изменения. В начале февраля в интервью Financial Times, Амарян высказывал определенную уверенность в том, что военного конфликта между Россией и Украиной не произойдет. Тем не менее, в начале апреля он уже рассказывал журналисту The Wall Street Journal, что его разбудил телефонный звонок друга утром 24 февраля, советуя включить новости.
Президент Путин объявил о начале «спецоперации» на Украине, что привело к резкому падению российских акций во всем мире, заставив иностранные биржи приостановить торги российскими ценными бумагами. Они возобновились только в Москве через месяц.
«Это был настоящий шок», вспоминал Амарян. «С того момента [24 февраля] я знал, что нас ожидает трудный период». Несмотря на это, уже 25 февраля он начал активные покупки. Его клиенты призывали его продолжать свою работу и зарабатывать деньги, выражая уверенность, что крупные компании нефтяной отрасли и банки не могут иметь такую низкую стоимость. Амарян также рассказал The Wall Street Journal, что он ожидал момента, когда иностранные инвесторы начнут продавать российскую недвижимость, что приведет к снижению цен на 20–30% и станет благоприятным моментом для новых инвестиций на рынок.
«В нашей истории было много случаев, когда люди считали, что наступил конец света», размышлял Амарян. «Но этого никогда не происходило».
Надежный союзник
Помимо снижения стоимости недвижимости на рынке, привлекательным фактором стало еще одно обстоятельство. Правительственная комиссия установила минимальный дисконт в 50% от рыночной стоимости для иностранных инвесторов, продающих российские активы. «Если они хотят выходить, пусть сталкиваются с определенными издержками», — отметил в июне 2022 года министр финансов Антон Силуанов.
Первым объектом, который заинтересовал Амаряна, стал петербургский бизнес-центр класса А Pulkovo Sky — три 14-этажные башни общей площадью 76 000 кв. м, из которых 45 000 кв. м пригодны для аренды. Девелопером проекта была финская семейная фирма EKE, которая начала его строительство в 2007 году. К моменту переговоров с Амаряном в январе 2024 года бизнес-центр находился в залоге у Райффайзенбанка. Balchug Capital приобрел фирму «ЕВ-Инвест», владеющую бизнес-центром.
Объект Pulkovo Sky, по данным Forbes, на 90% сдан в аренду структурам «Газпрома». Сделка была заключена менее чем за полгода, и, хотя сумма сделки не разглашалась, в Balchug Capital утверждают, что она была привлекательной. Это позволяет Амаряну минимизировать политические риски, отличаясь таким образом от некоторых других инвесторов, которым не удалось приобрести российские активы из-за подобных рисков.
По словам эксперта в сфере недвижимости, вторая часть торгово-развлекательного комплекса (ТРЦ) «Метрополис» остается под управлением Capital Partners. Компания собиралась выкупить как первую, так и вторую часть ТРЦ и уже получила одобрение от Федеральной Антимонопольной Службы. Однако, Амарян опередил их, выкупив свою долю перед продажей. Компания Hines, управлявшая проектом, предложила зафиксировать арендные ставки в евро и увеличить их на 5% по сравнению с предыдущими соглашениями, с условием их сохранения в течение следующих трех лет. Несмотря на то, что это распространенная практика, заключить такие соглашения на нынешнем рынке было вызовом. Это привело к тому, что некоторые арендаторы рассмотрели вопрос об уходе.
Амарян также проявил активность. С одобрения Правительственной комиссии в течение трех месяцев после завершения сделки в апреле 2023 года первая часть «Метрополиса» перешла в собственность Balchug Capital. Общая площадь составляет 205 300 кв. м, из которых 82 000 кв. м подлежат аренде, принося 4,5 млрд рублей в 2023 году. Сумма сделки не была разглашена, но по данным Евразийского банка развития, Balchug заплатил $735 млн. После сделки Balchug Capital активно заполнил незанятые площади, ранее занимаемые иностранными розничными компаниями.
Видимо, Амарян стремится увеличить свой портфель. «Многие международные инвесторы, владеющие российскими активами и вынужденные продать их, сталкиваются со значительными трудностями», — отметил он после приобретения «Метрополиса» в 2023 году. «Это создает значительные возможности для инвесторов из других стран, которые имеют законную возможность приобрести эти активы. Мы формируем портфель из объектов коммерческой недвижимости высочайшего качества и планируем увеличить наши активы до $3 млрд к концу года». Пока что цель не была достигнута, но перспективы остаются.
