Финансовый бум: как в России стал популярным тренд создание термальных комплексов в торговых центрах
На фоне отступления зарубежных брендов с российского рынка, торговые центры столкнулись с нехваткой арендаторов. Для заполнения вакантных площадей они прибегли к необычному для себя виду бизнеса — термальным комплексам. Вопрос заключается в том, насколько рентабельным их запуск может быть и возможно ли на них заработать.
В последние три года в России наблюдается рост интереса к внутреннему туризму, а вместе с ним — к термальным комплексам. Эти объекты, представляющие собой бассейны, сауны, бани и массажные зоны, могут стать заменой зарубежным курортам для россиян, отмечают эксперты. В период пандемии они активно начали открываться, и на текущий момент их общая площадь достигла 295 000 кв. м, по оценке аналитиков консалтинговой компании NF Group. В стране уже действуют 40 подобных комплексов, при этом почти 20% из них расположены внутри торговых центров.
В условиях ухода зарубежных брендов и роста онлайн-торговли, торговые центры стали активно привлекать термальные комплексы, ощущая нехватку арендаторов. К июню 2023 года доля незанятых площадей в московских торговых центрах выросла до 14,5%, что является максимальным показателем с 2009 года.
Однако не каждый торговый центр может вместить подобный объект. Существуют определенные ограничения в этой нише, и вопрос о том, сколько можно заработать на так называемых термах, остается открытым.
Точный подсчет
58-летний Юрий Бычков из Пермского края всю свою жизнь посвятил строительству. В 1996 году он основал компанию ООО «Мастер-Дом» и с тех пор специализируется на строительстве различных объектов по заказу: многоэтажные дома, коттеджи, рестораны и другие. С течением времени к нему стали обращаться клиенты с проектами термальных комплексов, представляющих собой объединение различных видов банного отдыха, включая бани, массаж и т. д. Такие комплексы также включают открытые зоны с теплыми бассейнами, что придает им статус курортов, как отмечено в интервью с журналом Forbes.
К середине 2010-х годов предприниматель увлекся идеей термальных комплексов и решил заняться этим направлением. Первый свой собственный комплекс под названием «Воткинские термы» он запустил в городе Воткинск, Республика Удмуртия, в 2015 году. Для его реализации он вложил около 70 миллионов рублей, собранных благодаря строительному бизнесу.
Изначально он строил здания для термальных комплексов с нуля или реконструировал уже существующие. Однако в 2017 году, разрабатывая проект комплекса в Ижевске, Бычков обратил внимание на полупустой торговый центр «Италмас». В этом ТЦ на тот момент находились всего несколько магазинов, включая «Магнит», «Глория Джинс» и «Дикая орхидея». Пустующий ТЦ привлек предпринимателя низкой арендной платой — 250 рублей за квадратный метр, а также возможностью аренды прилегающего участка под открытую зону за 50 рублей за квадратный метр. Бычкова не беспокоило отсутствие посетителей: «Термальный комплекс сам создает трафик», — говорит он, ссылаясь на успех своих предыдущих проектов.
Под «Ижевские термы» Бычков арендовал почти 9000 квадратных метров в «Италмасе». Комплекс был открыт в августе 2017 года и успешно функционировал до закрытия торгового центра в 2023 году. На его территории появились сауна с гималайской солью, термальный бассейн, купель, бочка «Фурако» и другие удобства. Изначально предприниматель планировал вложить в объект 170 миллионов рублей, из которых 100 миллионов рублей были взяты в кредит у банка, а оставшиеся 70 миллионов рублей вложил инвестор, чье имя Бычков не раскрывает. Однако эти средства оказались недостаточными, и впоследствии он вложил еще примерно 70 миллионов рублей из прибыли своей компании.
Выбор места для комплекса оказался успешным — за оставшееся время года более 117 тысяч человек посетили комплекс, принося ему прибыль в 15 миллионов рублей при общей выручке в 30,7 миллионов рублей. Показатели динамично росли впоследствии: в 2018 году комплекс посетило более полумиллиона гостей, и его прибыль достигла 48,2 миллиона рублей при выручке 62 миллиона рублей. Бычков объясняет высокую маржу низкими расходами на бизнес, включая аренду, оплату труда, закупку химических средств и другие расходы.
Успешное открытие
В последующие годы в отрасли появились новые участники. В 2019 году внимание к этой сфере привлекла девелоперская компания «Основа», специализирующаяся, в частности, на строительстве семейных развлекательных центров. В феврале следующего года она запустила свой первый термальный комплекс «Термоленд» в торговом центре «Рио» в Москве. Согласно оценкам президента «Основы» Александра Ручьева, работа над проектом заняла около года, а общие инвестиции в него составили 500 миллионов рублей. Это значительно меньше, чем если бы строились отдельные здания для термальных комплексов, подчеркивает генеральный директор «Термоленда» Дмитрий Волков в интервью Forbes.
Однако проекту не повезло с момента запуска: в марте 2020 года в России был введен локдаун из-за пандемии коронавируса, и посещаемость торгового центра упала до нуля. Из-за этого в конце года комплекс приносил убытки — конкретные цифры Ручьев и Волков не раскрывают. В 2021 году он возрос до 4 миллионов рублей при выручке в 132 миллиона рублей. Ручьев утверждает, что это был запланированный убыток, так как срок окупаемости термы может составлять до пяти лет.
Тем временем Юрий Бычков продолжал увеличивать прибыль. Например, «Ижевские термы» принесли ему в 2021 году 177,5 миллиона рублей. Общая выручка комплекса выросла до 263 миллионов рублей. По его мнению, увеличенное внимание людей к своему здоровью после пандемии способствовало этому. Это подтверждает и Ольга Широкова, региональный директор департамента консалтинга и аналитики в NF Group. Она отмечает, что после пандемии люди стали более заботиться о своем благополучии, что положительно сказалось на всем сегменте благополучия. В том же году представители торговых центров начали обращаться к Бычкову с запросами на создание термальных комплексов. Один из собственников торгового центра «Галерея 9-18» в Видном обратился к Бычкову, так как у него было 20% незанятых площадей, требующих арендаторов. Согласно Бычкову, инвестиции в запуск составили 220 миллионов рублей. С «Галереей 9-18» связаться не удалось.
Тренд на термы в торговых центрах продолжился в 2022 году, когда они начали массово терять арендаторов из-за ухода мировых брендов, отмечают в консалтинговой компании IBC Real Estate. В октябре 2022 года Российский союз торговых центров (РСТЦ) обратился к региональным властям с просьбой поддержать отрасль и предоставить налоговые льготы. К июню 2023 года доля вакантных площадей в торговых центрах Москвы выросла до 14,5%, что является максимумом с 2009 года.
Сдача площадей под термальные комплексы решает проблему пустующих площадей, полагают в IBC Real Estate. Эти комплексы могут занимать от 1000 до 30 000 квадратных метров, что существенно превосходит потребности модных ретейлеров, которым в среднем требуется от 300 до 500 квадратных метров, максимум — 1500 квадратных метров. Кроме того, такие комплексы продолжают привлекать посетителей. Согласно Ручьеву, за последние два года спрос стимулируется трендом на внутренний туризм. Вследствие сложностей с поездками население все чаще обращается к отдыху неподалеку от дома, к чему относятся и термальные комплексы.
Значительные перспективы
Тем не менее, согласно собеседникам из Forbes, не каждый торговый центр подходит для создания термального комплекса. По крайней мере, его конструкция должна выдерживать нагрузку в 1,3-1,5 тонны на квадратный метр. Обычно перекрытия в торговых центрах способны выдерживать лишь до 400-600 кг на квадратный метр, утверждает Юрий Бычков. Также для комплексов необходимы лоты на первых этажах с отдельным входом для посетителей и зоной разгрузки для технических нужд, добавляет руководитель аналитического центра Циан Алексей Попов.
Несмотря на определенные ограничения, в ближайшие два-три года рынок термальных комплексов увеличится более чем вдвое, согласно прогнозам Ольги Широковой. В различных регионах будут открыты еще 400 000 квадратных метров термальных комплексов, и 90% из них планируется представить в пределах городов, включая торговые центры.
Например, компания «Основа» планирует запустить в ближайшие пять лет 50 комплексов «Термоленд» в Москве, Подмосковье и крупных городах России, вложив при этом около 25-30 миллиардов рублей, рассказывает Александр Ручьев. По его словам, более 20 подобных проектов находятся на этапе строительства и проектирования, еще 15 находятся на финальной стадии согласования. Планируется окупить вложения в каждый комплекс за пять лет. Некоторые термальные комплексы займут помещения, оставленные зарубежными брендами, покинувшими Россию. Например, один из комплексов в казанском торговом центре «Мега» откроется на месте IKEA, а другой, в петербургском ТЦ «Лето», займет магазин спортивных товаров «Декатлон». Большая часть средств будет направлена на закупку оборудования и отделочные работы. «На данный момент ниша термальных комплексов остается неиспользованной, и мы видим в этом направлении большой потенциал», — заключает Ручьев.
