Как выбрать помещение для малого бизнеса, чтобы привлекать клиентов: почему кофе и булочки не решат всех проблем

Александра Коняхина раньше работала юристом и каждое утро покупала капучино с собой. Однажды она поняла, что готова начать собственный бизнес, и вскоре открыла кофейни. За три года у Александры появилось две успешные кофейни и план по открытию третьей. В своей книге «Локальный бизнес» она подробно описывает, как запустить небольшой локальный проект, такой как кофе с собой, и какие ошибки могут возникнуть у предпринимателей.

Чтобы сэкономить ваше время, мы собрали ключевые идеи из книги. Узнайте, как выбрать бизнес-идею, на что обратить внимание при поиске помещения и как создать проект, который будет приносить доход и удовольствие.

Что такое локальный бизнес

Локальный бизнес — это небольшое предприятие, работающее офлайн. Клиенты — это жители окрестных районов. Сотрудников немного, а часто сам предприниматель выполняет различные функции.

Примеры локального бизнеса включают кофейни, пиццерии, небольшие кафе, салоны красоты, минимаркеты, шиномонтажные мастерские, аптеки и цветочные салоны.

Совет № 1 Изучите потребности людей в конкретной локации

При поиске бизнес-идеи важно учитывать доступную локацию и поведение людей в этом районе. Например, если вам предлагают 20 м² в здании у станции метро «Выхино», открытие маникюрного салона здесь может быть неудачным выбором: шумно, люди спешат, а салоны красоты часто ассоциируются с расслабляющей атмосферой.

Лучшим вариантом может быть открытие ларька с шаурмой или табачного магазина. В этом районе люди спешат, часто голодны и нервничают, поэтому им подойдут быстрая еда или сигареты.

Понимание потребностей людей в вашей локации — это уже половина успеха.

Для небольших бизнесов существуют четыре основных типа локаций:

1. Бизнес-центры Обычно это помещения на первом этаже, близко к входу, где открываются кофейни или кафе. Целевая аудитория — сотрудники бизнес-центра, которым нужно кофе или перекус. Ориентируйтесь на доходы потенциальных клиентов. Цель — сделать постоянных покупателей. Чаще всего случайные прохожие составляют лишь 10% трафика. Для увеличения прибыли стоит предлагать сопутствующие товары, например, напитки к шаурме. Когда постоянных клиентов становится несколько сотен, увеличение среднего чека на 30—50 ₽ за месяц может существенно повысить доход.
2. Первые этажи жилых комплексов или отдельные здания в жилых районах Здесь можно открыть как общепит, так и магазин, аптеку, салон красоты или другие предприятия, предлагающие товары и услуги повседневного спроса. Как правило, постоянных клиентов меньше половины, около 30% — регулярные покупатели, которые часто покупают из-за удобства, и 30% — случайные прохожие. Конкуренция с аналогичными бизнесами высока, поэтому качественный сервис будет вашим преимуществом.
3. Места рядом с остановками В таких локациях подойдут кофе с собой, пекарни, овощные палатки и другие точки, где люди могут закупиться, ожидая автобус. Постоянные покупатели — это те, кто регулярно проходит мимо, но их мало, поэтому важно привлекать случайных прохожих через рекламу и вывески. Основное внимание следует уделить росту среднего чека и привлечению новых клиентов.
4. Островки в торговых центрах Постоянные клиенты островков — это в основном персонал ТЦ и несколько покупателей, которым удобно именно у вас. Основной трафик — случайный, поэтому открывайте кофе с собой, лавку с мороженым или сладостями, продавайте сувениры и солнечные очки. Многие клиенты будут с детьми, поэтому продумайте ассортимент для них. Задача — привлечь как можно больше людей и увеличить средний чек.

Изучите эти советы, чтобы создать успешный локальный бизнес, который будет радовать и приносить прибыль.

Совет № 2 Ориентируйтесь на трафик, а не на цену аренды

На финансовые результаты бизнеса значительно влияет количество и качество трафика — то есть число людей, проходящих мимо вашего заведения. Помещение за 500 000 ₽ в месяц может показаться очень дорогим, но если оно будет привлекать сотни клиентов в день, то при правильном ценообразовании арендная плата может окупиться, а бизнес станет прибыльным. Оценка трафика может осуществляться различными способами.

Один из методов — анализ чеков в соседних заведениях. Чеки пронумерованы, поэтому можно купить что-нибудь у конкурента утром и вечером, чтобы узнать количество клиентов за день. Учитывайте, что чеки могут обнуляться в начале смены или на каждом чеке может быть указана порядковая цифра заказа.

Например, если вы купили чашку кофе сразу после открытия и получили чек с номером 04000, а вечером купили чай и чек был с номером 04230, это означает, что в заведении за день побывали 230 клиентов. Для более точного анализа следует собирать данные несколько дней, желательно в будние и выходные дни.

При выборе локации обратите внимание на заведения, которые привлекают вашу целевую аудиторию. Если вы собираетесь открыть кофейню, посмотрите, сколько клиентов посещает кафе и продуктовые магазины рядом. Эти люди могут стать вашими потенциальными клиентами, которые купят у вас кофе с собой или заглянут поесть.

Еще один способ — наблюдение за клиентами конкурентов. Сядьте в заведение напротив или наблюдайте из машины. Если вы планируете открыть шаурмячную, например, считайте, сколько людей выходит из магазина продуктов и что они покупают.

Предположим, в понедельник вы заметили, что из продуктового магазина сначала вышел мужчина с банкой энергетика — это чек на 100—150 ₽, затем женщина с пакетиками орехов и бутылкой воды — чек на 300 ₽. Всего вы насчитали 50 покупателей со средним чеком 200 ₽. Это означает, что в будние дни магазин получает около 10 000 ₽ выручки (50 чеков по 200 ₽ × 20 дней = 200 000 ₽).

Количество покупателей у конкурентов не гарантирует, что все они будут вашими клиентами, но это даст вам понимание о потенциальной выручке и возможности привлечь их к себе. Визуальное наблюдение помогает не только оценить потенциальный доход, но и выявить, что люди могли бы получить от бизнеса конкурентов, но не получают.

Перед открытием своей кофейни, например, Александра Коняхина заметила, что клиенты часто спрашивали про Wi-Fi и хотели более разнообразное меню, хотя в заведении конкурента этого не было. Поэтому в своей кофейне она предложила бесплатный интернет и широкий выбор сытных сэндвичей.

Совет № 3 Станьте экспертом в своей области

Даже если вы любите кофе, но не знаете, как его правильно готовить, это не поможет вам открыть успешную кофейню. В книге «Локальный бизнес» Александра делится тремя способами, как стать компетентным в выбранной сфере:

1. Поработайте у крупных конкурентов Для будущего владельца бизнеса важно разобраться в процессах и нюансах выбранной сферы. Легче всего это сделать, устроившись на работу в успешное аналогичное заведение. Вы сможете увидеть, как работают сотрудники, получить опыт и знания, а также стать экспертом, прежде чем открывать свой бизнес. Например, Федор Овчинников, основатель сети «Додо-пицца», работал в крупных сетях вроде «Папы Джонса» и «Макдональдса», изучил технологии и управление, а затем создал свою сеть.
2. Нанимайте экспертов Многие предприниматели нанимают профессионалов, если сами не обладают глубокими знаниями о продукте, но умеют управлять людьми и процессами. Ваша задача — найти специалистов и обеспечить их эффективное взаимодействие.
3. Получите опыт через проб и ошибки Этот путь считается самым дорогим и сложным. Он подразумевает, что вы и ваша команда будете накапливать знания на практике, сталкиваясь с ошибками и трудностями. Придется внимательно наблюдать за успешными бизнесами и пытаться понять, что делает их успешными, чтобы избежать тех же ошибок.

Например, вы мечтаете открыть бар, и вам кажется, что нужно просто выбрать хорошую локацию, закупить алкоголь, нанять бармена и добавить музыку. На практике может оказаться, что вы не учли расходы на лицензию, не договорились с соседями о шуме и забыли о необходимости кухни для еды, что требует дополнительных затрат.

Перед запуском бизнеса задайте себе следующие вопросы:

1. Можете ли вы назвать себя экспертом в своей области? Есть ли у вас знакомые, у которых можно получить консультацию?
2. Умеете ли вы управлять бизнесом? Или у вас есть средства на нанимание управляющего?

Если на оба вопроса ответ «нет», вам остается только метод проб и ошибок. Готовы ли вы рискнуть, потратить время и деньги на получение опыта? Нет неправильного пути, главное — слушать, что вам подходит больше всего.

Совет № 4 Используйте разные варианты поиска помещений

Не ограничивайтесь одним источником для поиска помещения. Есть множество способов найти подходящее место, и все их стоит использовать. Вот несколько эффективных методов:

1. Изучите сервисы аренды помещений Зарегистрируйтесь на популярных платформах, таких как «Авито», «Яндекс Недвижимость», «Циан» и других. Хотя, по мнению Александры Коняхиной, в таких агрегаторах найти удачное предложение непросто, так как хорошие варианты арендуются очень быстро, их стоит регулярно проверять.
2. Подпишитесь на тематические чаты и каналы В отраслевых группах и чатах часто публикуются объявления о сдаче помещений или продаже готового бизнеса. Александра Коняхина, например, подписана на группы, связанные с кофейнями. Эти сообщества могут включать не только бариста, но и предпринимателей и управляющих кофейнями. Попасть в такие группы можно по совету знакомых или найти их через поиск по запросам вроде «сообщество» или «чат» в вашей области.
3. Найдите риелтора Найти хорошего риелтора может быть непросто, но это того стоит. Специалист, разбирающийся в специфике поиска помещений для вашего типа бизнеса, сможет существенно облегчить процесс. Искать такого риелтора лучше через знакомых или в отраслевых чатах. Подготовьте подробное техническое задание, включающее ваши требования к расположению, площади, коммуникациям и другим аспектам.
4. Опросите знакомых Александра Коняхина советует спрашивать о возможности аренды даже у людей, не связанных напрямую с бизнесом. Часто кто-то из знакомых может знать кого-то, кто сдает помещение. Даже если вы не найдете нужный вариант, сможете познакомиться с арендодателями, которые могут порекомендовать подходящие варианты.
5. Самостоятельный поиск пешком Хотя этот метод требует усилий, он может дать много полезной информации. Прогуливаясь по интересующим районам, вы сможете лучше понять местный трафик и особенности. Например, общаясь с местными жителями на детских площадках, можно узнать о наличии конкурентов и особенностях района, которые могут повлиять на успешность вашего бизнеса.

Совет № 5 Проверяйте помещение по чек-листу

Перед арендой помещения для бизнеса важно тщательно его проверить. Это можно сделать по готовому чек-листу, основанному на рекомендациях из книги «Локальный бизнес»:

• Удобство расположения. Убедитесь, что клиентам легко добраться до вашего заведения. Чем меньше препятствий на пути, тем выше вероятность совершения покупки. Даже небольшие неудобства, такие как крутая лестница перед входом, могут оттолкнуть клиентов. И наоборот, если ваш бизнес находится на пути постоянного трафика, клиенты будут заходить к вам без дополнительных усилий.
• Соответствие требованиям. Для разных видов бизнеса существуют специфические требования, которые проверяются надзорными органами. Узнайте о них или наймите консультанта, чтобы не упустить важные детали. Например, для открытия бара рядом со школой могут потребоваться специальные разрешения, а для кухни — соответствующая вентиляция и проводка.
• Площадь. Определите минимальную и максимальную площадь для вашего бизнеса. Кофейня в помещении 10 м² вряд ли будет удобной, в то время как 300 м² могут быть излишне большими для небольшого заведения.
• Арендодатель. От отношения арендодателя будет зависеть многое. Поговорите с другими арендаторами, проверьте арендодателя в картотеке арбитражных дел и обязательно проконсультируйтесь с юристом при подписании договора.
• Конкуренты. Если вблизи нет аналогичных бизнесов, это может говорить как о недостатке клиентов, так и о том, что вы нашли уникальное место. Если конкуренты есть, изучите их сервис и подумайте, как вы можете предложить что-то лучшее или уникальное.
• Освещение и электроэнергия. Убедитесь, что освещение соответствует стандартам для вашего типа бизнеса. Например, для аптек минимальное освещение должно составлять 200 люкс. Проверьте также мощность электросети, чтобы поддерживать работу оборудования.
• Водопровод и сантехника. Часто в арендуемых помещениях бывают проблемы с сантехникой. Проверьте водопровод и убедитесь, что он соответствует требованиям вашего бизнеса. Например, для кофейни лучше избегать помещения с устаревшими трубами.
• Климат. Убедитесь, что вентиляция и кондиционеры работают должным образом. Важно, чтобы персонал мог работать в комфортных условиях, иначе это скажется на качестве работы и удовлетворенности клиентов.
• Наличие подъезда и склада. Если вашему бизнесу нужны регулярные поставки, важно иметь место для складирования товаров. Также учтите необходимость парковки для клиентов и поставщиков.

Нет универсального способа поиска идеального помещения. Удачное место можно найти как случайно, так и в результате целенаправленного поиска.

Совет № 6 Ищите помещение с готовым ремонтом

Лучше всего арендовать помещение, в котором уже был подобный бизнес. В этом случае вам останется лишь обновить ремонт и закупить оборудование. Если ремонт необходим, Александра Коняхина советует нанять дизайнера для создания проекта и сметы, а также прораба для контроля за качеством и сроками выполнения работ. Ремонт обычно обходится дороже планируемого бюджета на 30%, это нужно учитывать.

Если масштабный ремонт требует слишком много ресурсов, подумайте о смене концепции. Например, владелец кофейни Nostalgia в Москве выбрал помещение с высокими окнами и потолками, но решил не проводить масштабный ремонт. Вместо этого он открыл заведение в стиле ретро с коврами и отреставрированной мебелью.

При покупке мебели ориентируйтесь на предполагаемую проходимость. Если у вас в день будет много посетителей, выбирайте качественные и прочные предметы мебели. Для менее загруженных мест дорогая мебель может быть не нужна. В кофейне Александры Коняхиной в бизнес-центре стоят стеллажи из «Икеи», а стены покрашены самостоятельно.

Обсудите все детали ремонта с арендодателем и покажите ему проект. Косметический ремонт обычно оплачивается арендатором, а крупный ремонт — в зависимости от договоренности. Не забудьте попросить арендные каникулы для проведения ремонта без платы за аренду. Все условия должны быть четко зафиксированы в договоре, чтобы избежать недоразумений в будущем.