Если в экономике затянется период высоких кредитных ставок, схемы «купи сейчас — плати потом», набравшие популярность за последние полтора года, могут раскрыться совсем не так, как ожидали. На самом деле квартиры, проданные застройщиками по этой схеме, могут оказаться лишь условно «проданными». Об этом сообщил Олег Репченко, глава аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», в интервью «Стройгазете». По его словам, на рынке недвижимости нарастает ипотечный пузырь, и его возможный крах обещает быть резким и болезненным.
25 октября Центробанк России вновь повысил ключевую ставку — сразу на 2 процентных пункта, с 19% до 21% годовых. Этот уровень оказался выше февральского рекорда 2022 года. Более того, регулятор дал понять, что ставки могут расти и дальше.
Центробанк также пересмотрел среднесрочный прогноз по ставке. Если летом ожидалось, что в 2025 году ставка снизится до 16,9-17,4%, то теперь прогнозируется диапазон 17-20%. В 2026 году ставка должна понизиться лишь до 12-13%, хотя ранее предполагалось 10-11%. Еще в начале 2024 года ЦБ рассчитывал, что по итогам этого года средняя ставка составит 13,5-15,5%, а в 2025 году снизится до 8-10%.
Прогноз для 2027 года пока остается прежним: ставка должна быть на уровне 7,5-8,5%. Однако учитывая нынешнюю траекторию повышения, надежда на её резкое снижение становится всё менее реалистичной, что вызывает серьезные опасения у участников рынка недвижимости.
На фоне начавшегося роста ключевой ставки на рынке получили распространение маркетинговые схемы, разработанные застройщиками и банками, чтобы поддержать продажи новостроек. Одна из них — продажа жилья по принципу «купи сейчас — плати потом». К ней относятся и субсидированные застройщиками ипотечные программы с временно сниженной ставкой, и траншевая ипотека, когда сначала выдается лишь минимальная сумма, а основная часть кредита — после завершения строительства. Эти схемы предполагают, что покупатель пересидит период высоких ставок, рассчитывая на их снижение, чтобы впоследствии либо перекредитоваться, либо взять полноценный кредит.
Такой подход мог бы поддержать рынок в условиях высоких ставок, если бы Центробанк действительно снизил ставку уже в этом году, как многие ожидали, учитывая предшествующий опыт кризисов. Однако нынешний кризис отличается по своей природе, и быстрое снижение ставок не планируется. Более того, инфляция может удерживаться на высоком уровне, а ставки останутся высокими еще не один год.
Если ставки продолжат оставаться на уровне 20-25%, то людям, которые приобрели квартиры по схемам с минимальными платежами, придется выплачивать по 100-200 тыс. рублей ежемесячно, что для многих окажется неподъемным. В особенности это касается тех, кто взял такую ипотеку не для личного проживания, а с целью перепродажи. Среди покупателей по схеме «купи сейчас — плати потом» немало инвесторов-спекулянтов, которые ожидали продать жилье через год-два с наценкой. Считая, что цены на недвижимость будут только расти, они вложили небольшие суммы в расчете на прибыль. Однако через год-два они могут оказаться в ситуации, когда вернуть даже вложенные средства станет проблематично из-за неподъемных ипотечных ставок.