Коттеджи в Подмосковье окупаются в 1,5 раза быстрее, чем квартиры в Москве, по данным экспертов премии Urban. Они уточнили, что максимальная доходность столичных квартир не превышает 6-7% годовых, в то время как доходность домов в Подмосковье превышает 10% годовых.
В исследовании были отобраны наиболее популярные форматы аренды квартир: однокомнатные площадью 30-40 кв. метров, двухкомнатные площадью 45-55 кв. метров и трёхкомнатные площадью 65-85 кв. метров.
В ТиНАО и Зеленограде аренда стандартной однокомнатной квартиры стоит от 40 до 60 тысяч рублей в месяц. Для двухкомнатных квартир этот показатель варьируется от 50 до 80 тысяч рублей, а для трёхкомнатных — от 70 до 120 тысяч рублей. Среди округов старой Москвы наиболее доступными являются Восточный и Южный административные округа, где аренда однокомнатной квартиры стоит от 45 до 65 тысяч рублей, двухкомнатной — от 55–60 до 80 тысяч, а трёхкомнатной — от 70–80 до 110 тысяч рублей. В южных и северо-западных районах цены на аренду выше: увеличение составляет от 5 до 15 тысяч рублей для однокомнатных и от 10 до 30 тысяч рублей для трёхкомнатных квартир. Однокомнатные квартиры на севере и западе города стоят от 55 до 85 тысяч рублей в месяц, двухкомнатные — от 65-70 до 110-120 тысяч рублей, а трёхкомнатные — от 90-100 до 160-165 тысяч рублей.
Наибольший разброс цен наблюдается в центре Москвы: аренда однокомнатной квартиры стоит от 75 до 130 тысяч рублей, двухкомнатной — от 95 до 165 тысяч рублей, а трёхкомнатной — от 150 до 300 тысяч рублей в месяц. Немного ниже ценовые диапазоны на квартиры в районах, расположенных вдоль Третьего транспортного кольца.
Первичное жильё в Москве демонстрирует скромные показатели доходности. В четырёх административных округах (Восточном, Северо-Западном, Южном и Юго-Восточном) и на границе с центром отсутствуют предложения с доходностью выше 6%. В самом центре новые квартиры и апартаменты с отделкой встречаются лишь в единичных случаях. На этом фоне выделяются северные однокомнатные квартиры с доходностью 7,9% годовых и юго-западные трёхкомнатные квартиры с доходностью 7,3%. Чуть меньший потенциал наблюдается у трехкомнатных квартир в новостройках ТиНАО (7,1% годовых) и северных двухкомнатных квартир (6,8% годовых). Таким образом, приоритет в инвестициях принадлежит недвижимости в Новой Москве, где ожидаемая рентабельность во всех категориях квартир превышает 6%.
«В условиях устойчивого спроса на съёмное жильё в Москве и дальнейшего роста арендных ставок уровень потенциальной доходности может вырасти на 0,5–1,0%», — прогнозирует Ольга Хасанова, генеральный директор и учредитель премии Urban. Однако, по её словам, это принципиально не изменит ситуацию: доходность от сдачи квартир в аренду в среднесрочной перспективе будет в два-три раза ниже, чем доход от банковских депозитов. Более высокие значения пока фиксируются лишь эпизодически и незначительно влияют на общую статистику.
Загородные дома площадью 100–150 кв. м, стоимость которых сопоставима с ценой однокомнатных квартир, обеспечивают значительно большую финансовую отдачу. В Щелковском, Богородском, Дмитровском, Ленинском и Раменском округах Подмосковья коттеджи такого размера сдаются в аренду по цене от 50–60 до 100–120 тысяч рублей в месяц. Чуть более узкий диапазон ставок (70–120 тысяч рублей) наблюдается в ближнем Подмосковье, включая Домодедово, Истру и Одинцово. В Мытищах и Красногорске стоимость аренды может достигать 85–180 тысяч рублей и 120–220 тысяч рублей соответственно. Эти два округа также лидируют по стоимости аренды больших особняков площадью 200–300 квадратных метров. В Мытищах месячная ставка может достигать 350 тысяч рублей, а в Красногорске — 500 тысяч рублей.
Цены на аренду в размере 300+ тысяч рублей зафиксированы в Истринском округе, где дома площадью 200–300 кв. метров могут приносить владельцам до 230 тысяч рублей арендной платы в месяц. В остальных частях Подмосковья этот показатель варьируется от 100 до 200 тысяч рублей.
Муниципалитеты, граничащие с Москвой, являются одними из немногих мест в стране, где массово сдаются в аренду коттеджи площадью 400–600 кв. метров. Максимальная концентрация такого жилья наблюдается в округах Истра, Красногорск и Одинцово, которые расположены вдоль брендовых шоссе — Новорижского, Рублево-Успенского, Ильинского и Минского. В целом на западе от Москвы аренда крупных особняков стоит от 350 до 1 миллиона рублей в месяц. В Мытищах верхний предел цен составляет 400 тысяч рублей, в Солнечногорске — 350 тысяч рублей, в Домодедово и Дмитровском округе — 300 тысяч рублей. Самые доступные варианты предлагаются в Пушкинском городском округе, где аренда большинства частных домов в этой категории стоит от 180 до 200 тысяч рублей в месяц.
Как и в большинстве регионов страны, в Московском регионе оптимальными объектами для инвестирования остаются небольшие коттеджи площадью 100–150 кв. м. Качественные объекты в отдельных локациях на Горьковском, Симферопольском, Каширском, Новорязанском и Ярославском шоссе окупаются быстрее, чем за девять лет. Для Домодедово, Мытищ, Солнечногорска, Красногорска и Богородского округа нормой является 10-процентная доходность. Чуть меньше показатели в Истре, Одинцове, Пушкине и Раменском, где аренда приносит от 7,5% до 8,5% годовых. Наименьшую рентабельность демонстрируют объекты рядом со Щёлковом (6,4%) и Видным (6,0%). Дома площадью 200–300 кв. метров выгоднее всего сдавать в Раменском (10,4% годовых) и Дмитровском (9,8% годовых) округах, а также в дальнем Подмосковье (9,6% годовых). Около 8-9% дохода в этой категории приносит недвижимость в Солнечногорске, Богородском, Домодедово и Мытищах. Крупноформатные особняки (400-600 кв. метров) обычно не представляют коммерческого интереса, их доходность не превышает 3-6%. Исключение составляют объекты в Истринском округе, где годовой размер арендных платежей оценивается в 7,3% от стоимости.