Готовое жилье в Москве уходит с молотка — что стоит за всплеском продаж
В феврале 2025 года объем сделок на вторичном рынке жилья в Москве достиг уровней 2021–2022 годов. Основной причиной роста участники рынка называют сохраняющуюся ценовую стабильность — несмотря на ограниченное предложение, стоимость квартир в уже построенных домах практически не меняется. При этом часть сделок, формально проходящих как «вторичка», фактически относится к новостройкам: девелоперы реализуют квартиры в сданных корпусах, применяя маркетинговые инструменты первичного рынка — от скидок до гибких программ рассрочки.
По данным Росреестра, в феврале 2025 года на первичном рынке было зарегистрировано 7778 договоров долевого участия, что на 62,9% выше показателя за аналогичный период прошлого года. Вторичный рынок также показал положительную динамику: рост составил 12,6% — до 12 058 сделок. Всплеск интереса к новостройкам объясняется усилением программ льготной ипотеки. Однако на вторичном рынке драйверов оказалось больше, в том числе — появление застройщиков как активных участников сегмента.
Девелоперы в сегменте «вторички» — формальный парадокс
Эксперты уточняют: значительная доля сделок, попавших в статистику вторичного рынка, на деле представляет собой реализацию застройщиками объектов, которые прошли государственную приемку, но не были проданы на стадии строительства. Эти сделки оформляются как договоры купли-продажи (ДКП), а не как ДДУ, и по этой причине попадают в реестр как вторичный рынок.
«Мы видим, что большая часть сделок, зафиксированных в феврале, на самом деле относится к новостройкам, сданным в эксплуатацию, но не реализованным на этапе стройки, — комментирует коммерческий директор “Яндекс Недвижимости” Евгений Белокуров. — Такие объекты продаются уже по ДКП, и статистически считаются вторичкой, хотя по сути таковыми не являются».
С этим соглашается и директор департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова: «Сейчас значительная доля “вторичных” сделок приходится на объекты от застройщиков, которые технически считаются вторичными из-за формы договора, но фактически — это новостройки. Это и создает на рынке иллюзию аномального роста».
Секрет динамики — в продуктах, а не в спросе
Управляющий директор «Метриум» Руслан Сырцов отмечает, что Росреестр не разделяет данные по сделкам между частными лицами и продажами от застройщиков, поэтому реальные пропорции остаются неизвестными. Тем не менее, косвенные индикаторы позволяют судить о масштабах влияния застройщиков на рынок. В январе-феврале 2025 года в готовых новостройках Большой Москвы в продаже находилось более 8300 объектов. В декабре 2024 года — около 7100, что стало резким скачком после снижения предложения в октябре–ноябре. Это подтверждает тезис о том, что спрос на готовое жилье активизировался в конце 2024 года, и девелоперы оперативно отреагировали расширением доступных лотов.
Это интересно — Дефицит инженеров в России: что тормозит развитие компаний
Эксперты подчеркивают: застройщики принесли на рынок готового жилья свои проверенные инструменты стимулирования продаж. «Значительное влияние оказали программы рассрочек, которые начали предлагаться не только на этапе строительства, но и в уже сданных домах, — говорит директор “Этажи Прайм” Ригина Гордеева. — Причем появились предложения с минимальным первоначальным взносом или отсрочкой платежей, что делает покупку еще доступнее».
Оценить точную долю застройщиков — сложно, но тренд очевиден
Аналитики признают, что невозможно точно определить, какая часть «вторички» фактически представлена новыми домами от девелоперов. Однако статистика косвенных показателей подтверждает их высокую активность.
«В последнее время объем предложения в недавно сданных домах сокращается заметно быстрее, чем на рынке в целом, — отмечает руководитель “Циан.Аналитики” Алексей Попов. — Еще год назад квартиры в домах до 10 лет составляли около 31% вторичного предложения, сейчас этот показатель упал до 24%».
Таким образом, значительную часть прироста сделок на вторичном рынке формируют объекты, которые по формальным признакам считаются вторичкой, но по сути — это готовые новостройки. Девелоперы активно используют гибкие инструменты продаж, вносят динамику в рынок и повышают конкуренцию, тем самым способствуя росту сделочной активности. На этом фоне Москва вновь демонстрирует всплеск интереса к готовому жилью, но причины этого роста лежат не только в спросе, но и в трансформации самой структуры рынка.
Смена покупательских приоритетов
Рост продаж в феврале специалисты объясняют не только активностью девелоперов, но и высвобождением отложенного спроса. При этом характер потребительского поведения заметно изменился: на первый план вновь выходит рациональность выбора — соотношение цены и качества объекта, а не просто доступность ипотечных платежей.
Внимание покупателей всё чаще сосредоточено на вторичном рынке, особенно у тех, кто располагает собственными средствами. Об этом говорит и Алексей Попов, руководитель «Циан.Аналитики»: «Покупатели, готовые оплатить жилье без привлечения кредитов, склоняются в сторону вторичного фонда — там шире выбор, нередко встречаются квартиры с качественной отделкой, а итоговая стоимость оказывается ниже, чем при самостоятельном ремонте по сегодняшним ценам на материалы и работы. Кроме того, на вторичке остаётся больше простора для торга». По его оценке, в среднем разница в цене между сданными и строящимися корпусами варьируется от 10 до 15%, хотя в ряде случаев достигает 30%.
Еще одна тенденция — перераспределение спроса из сегмента новостроек. Сергей Шлома, руководитель направления вторичного рынка в «Инком-Недвижимости», подчёркивает, что после отмены безадресной льготной ипотеки в 2024 году доля клиентов, переходящих с первичного рынка на вторичный, выросла с 10% до 15%. Это говорит о том, что покупатели начали адаптироваться к новым условиям и активно ищут альтернативы привычной ипотечной модели.
Это интересно — Герои прошлого: как склады теряют стабильность и погружаются в неопределенность
Александр Москатов, управляющий директор «Миэль Сущевский», считает, что часть капитала, ранее размещённого на депозитах, также вернулась на рынок недвижимости. Но, по его словам, это не основной драйвер роста: «Даже при ограниченном объёме инвестиций, рынок вторичного жилья способен сохранять стабильность за счёт цепочек взаимозависимых сделок. Достаточно одного покупателя с наличными средствами — пусть даже незначительными — чтобы активировать серию переходов прав собственности».
Олег Репченко, глава аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», дополняет: «Спрос, перетекший со стороны новостроек, стал определяющим фактором устойчивости “вторички”, но стоит отметить: вторичный рынок не требует столь масштабного потока “живых” денег, как может показаться. Здесь работают совершенно иные механизмы».
Цены: стабильно без перегрева
Несмотря на повышенную активность и ограниченное предложение, вторичный рынок жилья в Москве не демонстрирует ценового ажиотажа. Наоборот — ситуация остается сбалансированной, без признаков перегрева.
Олег Репченко отмечает, что в 2025 году, как и годом ранее, цены на вторичное жильё продолжают находиться в состоянии стагнации. В феврале стоимость квадратного метра готового жилья выросла лишь на 0,5%, составив в среднем 274 800 рублей. Алексей Попов подтверждает: «За последний месяц прирост составил всего 0,6%. Такая динамика сохраняется более полугода — в пределах 0,3–0,7% ежемесячно. Это, по сути, стагнация: реальная стоимость жилья с учётом инфляции даже снижается, так как годовой прирост цен (около 3%) отстаёт от темпов инфляционного давления».
Стабильность цен особенно примечательна на фоне крайне ограниченного объёма предложений. По данным Александра Московатова, в январе-феврале 2025 года количество активных лотов на вторичном рынке составило около 34 000 объектов — минимальное значение за последние годы. При этом нарастает эффект визуального роста цен в объявлениях: «Это иллюзия, вызванная вымыванием самых ликвидных объектов в декабре и январе. Оставшиеся в экспозиции предложения, как правило, дороже — отсюда и смещение средней стоимости вверх. Но на практике это не рост реальных цен, а следствие перераспределения структуры предложений».
По оценке «Циан.Аналитики», актуальный объём предложения составляет 32 500 лотов. Алексей Попов поясняет: «За последние 12 месяцев наблюдается устойчивое снижение количества предложений. Сначала это было связано с неуверенностью продавцов в рыночных перспективах, затем — с уходом части объектов в аренду. Сейчас снижение продолжается за счёт активных продаж — лоты буквально вымываются с рынка».
Таким образом, февральская статистика отражает не столько всплеск активности как единичное событие, сколько структурные изменения в поведении участников рынка. Покупатели пересматривают приоритеты, застройщики выходят за пределы новостроек, а вторичный рынок, несмотря на низкий объём предложений, сохраняет ценовую стабильность. Это указывает на новую модель равновесия в условиях сложной экономической конъюнктуры.
