В условиях высоких ипотечных ставок и сокращения льготных программ кредитования рассрочка стала важной альтернативой для покупателей недвижимости в России. Однако, по словам Виктора Зубика, основателя управляющей компании Smarent, эта схема не лишена рисков как для покупателей, так и для застройщиков.
Для последних рассрочка является вынужденной мерой, поскольку традиционные ипотечные кредиты теряют свою стимулирующую роль, а спрос на жилье снижается. Однако этот способ оплаты имеет несколько недостатков. Во-первых, из-за работы через эскроу-счета средства на проект поступают медленнее. Вместо полной стоимости квартиры застройщик получает лишь первоначальный взнос, что может привести к задержкам в строительстве и ухудшению качества работ.
Для покупателя основным риском является завышенная стоимость недвижимости. Многие застройщики открыто увеличивают цену на жилье при рассрочке, а некоторые вовсе не предоставляют скидки, доступные при оплате через ипотеку или наличными. Как следствие, переплата может составить от 10 до 35 процентов от стоимости квартиры.
Кроме того, рассрочка подразумевает крупные финальные платежи. На старте покупатель может радоваться низким ежемесячным взносам, но в конечном итоге ему предстоит заплатить 10–20 миллионов рублей за остаток суммы, что может стать непосильной нагрузкой для большинства. Это приводит к ситуации, когда покупатели оказываются в финансовом тупике.
Еще один минус рассрочки — отсутствие права собственности до полной оплаты. Это ограничивает возможности покупателя, не позволяя перепродать квартиру до окончательной выплаты. Найти покупателя, готового приобрести недвижимость по такой схеме, возможно только с существенным дисконтом от рыночной цены.
Штрафные санкции также являются немаленьким риском. В случае просрочки платежей застройщик имеет право расторгнуть договор и удержать первоначальный взнос. Пока действует мораторий на такие санкции до 30 июня 2025 года, после этой даты ситуация может резко измениться, и покупатели столкнутся с жесткими штрафами.
Многие рассматривают рассрочку как временную меру, рассчитывая на будущую перепродажу или рефинансирование через ипотеку по сниженной ставке. Однако такие ожидания могут не оправдаться. Не существует гарантий, что ставки снизятся, ипотеку одобрят или рынок вырастет. В результате продать квартиру с прибылью может стать очень сложной задачей, особенно учитывая более высокую цену приобретения.
Рассрочка может быть хорошим инструментом только для тех, кто имеет «план Б». Например, запас средств для погашения долга в нужный момент, возможность продажи лишней недвижимости или понимание процесса переуступки и юридических нюансов сделки.