Правительство вновь рассматривает вопрос о расширении программы семейной ипотеки. В соответствии с поручениями, изложенными на совещании 28 февраля 2024 года, Минфин и Минстрой совместно с ключевым оператором госпрограмм «Дом.РФ» должны до 25 марта текущего года представить дополнительные предложения по программе для семей с одним ребенком до 18 лет и оценить ее потенциальное влияние на рынок. Речь идет о возможности распространения льготной ипотеки со ставкой до 6% на вторичное жилье для граждан, проживающих в населенных пунктах с дефицитом жилищного строительства.
Этот вопрос стал особенно актуальным на фоне снижения объемов продаж новостроек. В июле 2024 года Минфин утвердил новые условия программы, сузив круг потенциальных получателей. Льготную ипотеку теперь могут оформить только семьи с одним ребенком до шести лет, семьи с двумя детьми, проживающие в малых городах с населением до 50 тыс. человек, а также семьи с детьми-инвалидами.
По мнению Камила Фазлыевой, руководителя «Ипотечного бюро», одно из объяснений возобновившегося обсуждения расширения программы связано с охлаждением рынка новостроек, что является критичной проблемой для застройщиков. Однако эксперты отмечают, что это затруднение охватывает только одну часть российского рынка жилья.
Согласно данным «Яндекс Недвижимости», продажи новостроек в крупнейших российских городах в 2024 году составили 287,2 тыс. квартир по ДДУ, что на 25% меньше, чем в 2023 году. Прогнозы на 2025 год также не радуют: эксперты ожидают дальнейшее снижение спроса на 15-30%. В результате, банки в 2024 году выдали ипотеки на сумму 4,9 трлн рублей, что на 37% меньше по сравнению с предыдущим годом, когда сумма составила 7,8 трлн рублей.
В тоже время, доля семейной ипотеки продолжает расти: на эту программу пришлось почти 43% всех выданных ипотечных кредитов, несмотря на снижение общего объема кредитования. При этом повышение рыночных ставок и ужесточение регулирования со стороны ЦБ также оказывают давление на ипотечный рынок.
По мнению независимого эксперта Виктора Тунева, возможной причиной обсуждения расширения программы является необходимость поддержки застройщиков, столкнувшихся с дефицитом спроса, а также заградительные ставки по рыночной ипотеке, которые делают покупку жилья невозможной для большинства семей с детьми.
Григорий Жирнов, сотрудник НИУ ВШЭ, отмечает, что текущий спад на ипотечном рынке помогает вернуть его в равновесие после долгого периода перегрева. По его словам, распроданность текущих проектов находится на приемлемом уровне, а застройщики начинают корректировать свои планы, чтобы адаптироваться к новым условиям.
Эксперты считают, что расширение семейной ипотеки может существенно увеличить спрос на льготные кредиты, возможно, в два раза или более. Однако, как подчеркивает Жирнов, важным вопросом остается нагрузка на бюджет из-за дополнительного объема субсидируемых кредитов, особенно в условиях высокой ставки по рыночной ипотеке.
Камила Фазлыева, в свою очередь, напоминает, что льготное ипотечное кредитование не решает проблему доступности жилья. В первую очередь, доступность жилья зависит от соотношения доходов населения и стоимости квадратного метра, а не от наличия льготных программ. Разгон цен на жилье, поддерживаемый субсидиями, привел к тому, что это соотношение достигло исторического рекорда, что делает жилье малодоступным для большинства граждан.
Льготная ипотека, несмотря на свои плюсы, продолжает вызывать споры о своей эффективности. Эксперты предупреждают, что она не улучшает общую доступность жилья, а наоборот, стимулирует рост цен. Снижение ставок по рыночной ипотеке, с другой стороны, почти не влияет на рынок из-за их заградительного уровня.