За прошлый год средний срок ипотечных займов вырос с 21,4 до 24,1 года, то есть на 12,6%. Таковы данные исследования агентства «Национальные кредитные рейтинги» (НКР). Резко — сразу на полгода — срок кредитов увеличился всего за один месяц, с ноября по декабрь 2022 года. К концу первого полугодия 2023 года срок может превысить 25 лет, а по итогам года — 27 лет (+12%). Это соответствует примерно половине ожидаемой продолжительности жизни в России после наступления совершеннолетия (54,6 года), отмечают в НКР.
При этом ухудшается качество ипотечных займов. По данным ЦБ, доля кредитов с высоким риском на новостройки выросла с 43% в конце 2021-го до рекордных 69% в конце 2022 года и с 34% до 42% — на вторичное жилье. «Вызывает беспокойство ухудшение качества ипотечных выдач, что свидетельствует о снижении платежеспособного спроса», — указывают аналитики ЦБ в «Обзоре банковского сектора» за 2022 год.
Увеличение сроков по займам — один из способов продолжать наращивать кредитование. Доходы населения в России не успевают за ростом цен на недвижимость, что и приводит к увеличению сроков кредитования, говорит экономист Лазарь Бадалов. Пока, по его словам, сроки укладываются в общемировую практику 25-30 лет. Кроме этого, не стоит забывать, что многие россияне стремятся погашать ипотечные кредиты досрочно. Долгосрочность для ипотечного кредита является нормой, считает Бадалов, это общемировая тенденция.
Понятие ипотеки в целом подразумевает пожизненные обязательства. За счет длинных сроков снижаются платежи, добавляет директор Института социально-экономических исследований Финансового университета при правительстве РФ Алексей Зубец. «Но слишком долгий срок выплаты ипотеки — это зло. Люди, как правило, готовы брать ипотеку лет на 8-10, а не на 20-30, потому что на такой долгий срок трудно предугадать, что будет с доходами, не потеряют ли они работу», — отмечает эксперт.
Ипотечные займы появились в России с 1998 года после принятия закона об ипотеке. Ставки тогда составляли 10% годовых, выдавали займы в долларах. Потом появились и рублевые кредиты по ставке около 15%. Ипотечный рынок начал активно расти с 2005 года после вступления в силу нового Жилищного кодекса. Ставки снижались, средние сроки займов тогда составляли 8-10 лет. Финансовый кризис 2009 года привел к повышению ставок и увеличению сроков кредитования.
Ипотеку привлекают для приобретения инвестиционных квартир (кредит гасят за счет их сдачи), на покупку первого, зачастую, малогабаритного жилья или для улучшения жилищных условий. Кредит с максимальным сроком удастся погасить к пенсии. Но в течение активной жизни для растущей семьи требуется квартира большей площади, нужно обеспечить жильем детей. Значит, заемщики, не успевая рассчитаться с одной ипотекой, берут другую.
В развитых странах люди всю активную жизнь формируют три основных накопления — это жилье, купленное с помощью ипотеки, страхование жизни и пенсионные сбережения.
Считается, что на пенсию человек должен выйти с погашенным ипотечным кредитом и собственным жильем, медстраховкой, позволяющей получать достойное лечение, и пенсионными накоплениями, позволяющими получать доход, близкий к тому уровню, который человек получал, когда работал. «Звучит, конечно, как утопия, но на самом деле именно эти три вида накоплений являются движущей силой экономически развитых стран, отмечает Бадалов. В России мы только постепенно приближаемся к такой ситуации, активнее всего ситуация продвигается как раз в области ипотечного кредитования, поясняет он.
В Европе есть люди, которые платят ипотеку всю жизнь и еще отдают ее детям, соглашается Зубец. У нас такого пока нет, но мы к этому идем, а это плохо. Однако главная проблема не в ипотеке, а в высоких ставках. Если у вас ставка 2-3%, это одна история, переплата меньше. А когда и высокая ставка, и длинный кредит — получается, что вы оплачиваете одну квартиру себе, а две квартиры банку, это неправильно, говорит эксперт. Надо снижать ставки.
За счет длинных сроков снижаются платежи, но за 20-30 лет трудно предугадать, что будет с доходами, такие продолжительные сроки увеличивают риски
Необходимо также различать формальные сроки кредитов, прописанные в кредитных договорах на этапе приобретения квартир, и реальные сроки ипотеки, добавляет начальник управления по работе с банками компании «Ингосстрах» Роман Варламов. Реальный средний срок ипотечного кредита составляет 5-6 лет для Москвы и 7-8 для других городов России (в среднем по всей стране — 7 лет). «В нашей стране нет моратория на досрочное погашение кредитов, поэтому каждая семья стремится рассчитаться с кредитом как можно раньше», — говорит он. В ряде стран Европы, напротив, есть законодательный запрет на досрочное погашение кредита, и, если подписан договор на 15 лет, закрыть кредит раньше, даже если есть такая возможность, нельзя.
В НКР, впрочем, отмечают, что в ближайшее время заемщики не будут спешить с досрочным погашением из-за общей неопределенности и разницы инфляции и процентных ставок по ипотеке. «Мы ожидаем сохранения низких темпов досрочного погашения ипотеки в силу возросшей склонности россиян к сбережению и сохраняющегося уровня неопределенности относительно стабильности доходов. Такая ситуация будет наблюдаться по крайней мере до возврата инфляции к уровням, не превышающим средние ставки по ипотечным кредитам», — считают эксперты. Если инфляция держится выше, заемщики вынуждены переключаться на текущее потребление, что и показал прошлый год, добавляют в НКР.
Повлиять на сроки погашения кредитов может и популярная в конце прошлого года субсидированная ипотека от застройщиков. Купив квартиру по завышенной цене, хотя и под низкий процент, заемщик не может быстро продать ее, чтобы переехать, например, в более просторное жилье, необходимо дождаться, пока рыночные цены поднимутся на те же 20-30%, которые заложены в переплате. Иначе даже после продажи жилья он останется в долгах перед банком. А это, как отмечают эксперты, может привести к падению спроса на недвижимость — те, кто желает расширить жилплощадь, не смогут в ближайшие годы этого сделать, так как будут выплачивать прежний кредит.