Глава Банка России Эльвира Набиуллина выступила с критикой инициативы вице-премьера Марата Хуснуллина, предложившего предоставить застройщикам право изъятия жилья, приобретённого в рассрочку, в случае неплатежей. По мнению ЦБ, такой шаг создаст риски неконтролируемого роста долговой нагрузки у населения и может привести к формированию новой кредитной уязвимости в жилищном секторе.
Предпосылки: что предлагает Хуснуллин
Вице-премьер еще в 2024 году предложил легализовать механизм, по которому застройщики получат право изымать жильё у граждан, не исполняющих условия рассрочки. Мотивация чиновника — устранение дисбаланса: у банков такая возможность есть, а у девелоперов — нет, что делает их неохотными к предоставлению рассрочек. Хуснуллин также указал, что при высоком уровне непроданных квартир этот инструмент мог бы стимулировать спрос и оживить рынок.
Однако Набиуллина считает, что такой подход несёт системные риски. Банковский сектор работает в условиях регулирования: есть контроль за долговой нагрузкой заемщиков, требования к первоначальному взносу и проверка платёжеспособности. В случае с рассрочками эти механизмы отсутствуют — девелоперы не обязаны оценивать финансовое состояние клиента и часто не требуют авансового платежа. В результате потребитель может взять обязательства, которые он не в состоянии исполнить.
«Это всё тот же долг, но без сопутствующего контроля. Если при этом ещё и предоставить право застройщику изымать жильё, последствия могут быть крайне негативными. Мы не поддерживаем эту инициативу», — подчеркнула Набиуллина.
Дополнительные риски и «пузырь рассрочек»
ЦБ ранее уже обращал внимание на экспоненциальный рост продаж жилья в рассрочку. По данным РБК, доля таких сделок заметно выросла в феврале 2025 года. Причины — высокая ключевая ставка и снижение доступности ипотеки. При этом многие покупатели рассчитывают впоследствии перейти на ипотечный кредит, если условия изменятся. Однако, как отмечают аналитики, это иллюзорное ожидание, поскольку снижение ставки — не гарантировано, а переход из рассрочки в ипотеку сопряжён с новыми рисками и дополнительной проверкой заёмщика.
На этом фоне Банк России ведёт обсуждение с профильными ведомствами о необходимости введения регулирования и прозрачных стандартов для программ рассрочек, чтобы минимизировать системные риски как для застройщиков, так и для граждан.
«Мы видим риск пузыря. Если не отрегулировать рынок рассрочек, он может повторить сценарий перегрева, аналогичный кризису потребкредитования начала 2010-х», — говорят в ЦБ.
Банковские комиссии под прицелом
В ходе того же выступления Набиуллина также раскритиковала практику взимания дополнительных комиссий по ипотеке, особенно среди крупных банков, где комиссия по-прежнему достигает 5–6% от суммы сделки. Хотя Минфин ранее повысил маржу, что несколько снизило комиссии, проблема сохраняется.
«Мы последовательно выступаем против этих комиссий. Запрет на их взимание уже включён в ипотечные стандарты. Однако девелоперы перекладывают эти издержки на покупателей через увеличение стоимости жилья, что нарушает принципы справедливого ценообразования», — пояснила глава ЦБ.
Президент Владимир Путин также высказывался против необоснованных комиссий, поддержав необходимость наведения порядка в этой части банковской практики.
Вывод
Инициатива Хуснуллина — пример рыночного регулирования, идущего вразрез с принципами финансовой устойчивости. Попытка стимулировать продажи за счёт передачи застройщикам прав, сопоставимых с банковскими, но без сопутствующего надзора, может привести к лавинообразному росту проблемной задолженности. Центробанк предлагает более взвешенный подход — не допускать смягчения контроля, а, напротив, распространить принципы ответственного кредитования и на рынок рассрочек. Иначе последствия могут оказаться не менее болезненными, чем перегрев ипотечного сектора.