В первой половине 2024 года льготная ипотека стала ключевым драйвером роста загородного рынка. Однако после ужесточения условий кредитования ситуация радикально изменилась. С июля темпы выдачи начали резко снижаться, а за январь–апрель 2025 года количество выданных ипотек на индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) оказалось в 3,8 раза ниже, чем за аналогичный период прошлого года. Эти данные представила команда «Циан.Аналитики».
Кредитный обвал: от 30% до 15% доли рынка
Сегмент ИЖС пострадал сильнее, чем другие направления ипотечного кредитования. Его доля в общем объёме сделок с использованием ипотеки сократилась с 30% до 15%. Несмотря на сезонное оживление (весной традиционно растёт спрос на загородные дома), говорить о восстановлении пока преждевременно.
По словам Елены Бобровской, аналитика «Циан», рынок столкнулся с тройным давлением:
- Ужесточение условий по ипотечным программам,
- Переход на эскроу-механизмы в ИЖС,
- Увеличение себестоимости строительства.
На фоне этих изменений кредитная активность в ИЖС сократилась сильнее, чем в других сегментах:
- на первичном рынке новостроек — спад на 25%,
- на вторичном рынке — почти в 2 раза.
География выдач: кто сохранил позиции
В пятёрку регионов с наибольшим числом ипотек на ИЖС вошли:
- Башкортостан — 1,9 тыс. кредитов,
- Краснодарский край — 1,85 тыс.,
- Московская область — 1,77 тыс.,
- Татарстан,
- Москва,
- Ростовская и Челябинская области — также свыше 1 тыс. сделок.
Это преимущественно крупные агломерации с высоким спросом и значительным объёмом ввода частного жилья.
На другом полюсе — субъекты с минимальной ипотечной активностью: регионы Крайнего Севера, Еврейская автономная область, Северная Осетия и Ингушетия.
Антирейтинг: где падение было самым драматичным
Наиболее резкое сокращение числа кредитов на ИЖС произошло в:
- Тыве — выдачи сократились в 11 раз,
- Северной Осетии — в 9 раз,
- Ингушетии и Чечне — в 7 раз.
Даже в регионах с традиционно высокой ипотечной активностью ситуация непростая:
- В Московской области объём выдач снизился в 4,2 раза,
- В Краснодарском крае и Башкортостане — в 3,3 раза.
Для сравнения: минимальное падение (в пределах 2,1–2,5 раза) зафиксировано в Крыму, Севастополе и Бурятии.
Относительную стабильность показали субъекты, где действуют программы «Дальневосточная» и «Арктическая» ипотека — они обеспечили дополнительный спрос и частично компенсировали негативную динамику.
Трансформация спроса: дом под заказ или готовый?
Если год назад 67% ипотек на ИЖС оформлялись для строительства, то в 2025 году пропорции изменились:
- 50% — на покупку готового дома,
- 50% — на строительство с нуля.
Снижение доли строящихся объектов объясняется сразу несколькими факторами:
- Рост стоимости стройматериалов и работ,
- Снижение доступности подрядчиков,
- Ужесточение регулирования,
- Увеличение предложения готовых домов на фоне масштабного ввода ИЖС за последние годы.
Региональные предпочтения: где строят, а где покупают
Строительство дома «под себя» сохраняет популярность в:
- Северо-Западном федеральном округе (за исключением Псковской области),
- Большинстве регионов Центрального ФО, включая Москву и Подмосковье,
- Сахалинской области,
- Севастополе.
В этих субъектах более 80% ипотек оформлены именно на строительство.
В то же время покупка готового жилья доминирует в:
- Дагестане,
- Кабардино-Балкарии,
- Ингушетии,
где свыше 80% сделок относятся к приобретению существующих домов.
Общий вывод
Рынок ИЖС проходит стадию переосмысления: после бума, вызванного щедрыми льготами, наступила фаза сжатия под давлением новых правил, цен и механизмов. На этом фоне меняется и модель потребительского поведения — всё больше заёмщиков предпочитают готовые дома, отказываясь от сложного и дорогого строительства.
В 2025 году восстановление возможно лишь при условии пересмотра ипотечной политики государства, адаптации девелоперов к новым эскроу-механизмам и продолжения субсидирования в приоритетных макрорегионах.