Эксперты «Яндекс Недвижимости» провели детальный анализ рынка первичного жилья Москвы в феврале, выделив ключевые изменения в ценах и выявив районы с наиболее заметным ростом и снижением стоимости квартир. Они также обратили внимание на разницу между ценами в объявлениях и реальными сделками, а также на самые дорогие и бюджетные предложения.
Снижение цен в спальных районах
Наибольшее снижение цен на первичном рынке в феврале наблюдалось в спальных районах Москвы. Так, в Юго-Восточном административном округе (ЮАО) цена квадратного метра в Нагатино-Садовниках упала на 11,6%, достигнув 409 тыс. руб. В Восточном округе (ВАО) в Метрогородке снижение составило 5,4%, и цена «квадрата» составила 356 тыс. руб. В Хорошевском районе (САО) цены снизились на 5% до 586 тыс. руб., а в Южнопортовом (ЮВАО) — на 3,3%, до 429 тыс. руб. В Тимирязевском районе (САО) снижение составило 1%, и квадратный метр стоил 344 тыс. руб.
Евгений Белокуров, коммерческий директор «Яндекс Недвижимости», объяснил, что девелоперы часто применяют скидки и специальные акции в массовом сегменте спальных районов. Он отметил, что в некоторых случаях цены на квартиры в этих районах оказывались значительно ниже среднего уровня для локации.
Манипуляции с ценами и разрыв между заявленными и реальными ценами
Особое внимание уделено районам, где наблюдается значительный разрыв между ценой за квадратный метр в объявлениях и в реальных сделках. Это явление чаще всего встречается в таких районах, как Замоскворечье, Пресненский, Филевский парк, Обручевский, Раменки и Западное Дегунино. В этих локациях разница могла достигать 30% и более.
Белокуров объяснил, что в этих районах преобладают проекты элит-класса, однако большая часть предложения находится в сегменте бизнес-класса, где цены ниже. Это создает значительный разрыв между заявленной ценой и фактической стоимостью сделок.
Согласно данным «Пульса Продаж Новостроек», разрыв между ценой в объявлении и реальной ценой сделки в среднем составил 8%, хотя в начале года эта разница была гораздо более выраженной — 16,4%.
Рейтинг районов по снижению цен
В «старой» Москве наибольшее снижение цен за квадратный метр в феврале было зафиксировано в следующих районах:
- Молжаниновский район (САО) — 252 тыс. руб.
- Южное Бутово (ЮЗАО) — 293 тыс. руб.
- Северное Медведково (СВАО) — 313 тыс. руб.
- Бирюлево Восточное (ЮАО) — 320 тыс. руб.
- Чертаново Южное (ЮАО) — 338 тыс. руб.
Самые доступные и дорогие районы Новой Москвы
На территории Новой Москвы наибольшее снижение цен наблюдается в районах с самыми дешевыми «квадратами»:
- Филимонковское — 229 тыс. руб.
- Марушкинское — 231 тыс. руб.
- Кокошкино — 243 тыс. руб.
- Рязановское — 247 тыс. руб.
- Коммунарка — 285 тыс. руб.
В то же время традиционно самыми дорогими остаются центральные районы:
- Арбат и Якиманка — 2,4 млн руб. за квадратный метр
- Тверской район — 2,3 млн руб.
- Хамовники — 1,8 млн руб.
Перспективы аренды
В феврале 2025 года медианная ставка долгосрочной аренды квартир в городах-миллионниках составила около 35 тыс. руб. для всех типов комнатности. Средняя стоимость аренды снизилась на 2,3% за месяц, что связано с ростом предложения на рынке аренды, увеличившегося на 13,7% в крупных городах.
Этот анализ подтверждает, что рынок первичного жилья в Москве остается динамичным, с существенными колебаниями цен в разных районах. Наибольшее снижение наблюдается в спальных и окраинных районах, в то время как центральные и элитные районы продолжают оставаться высокодоходными.