С 2022 года по ноябрь 2024 года совокупная рыночная стоимость объектов недвижимости, проданных иностранными компаниями и фондами в России, составила 416–460 миллиардов рублей. В то же время, доля сделок с иностранными активами значительно сократилась — с 29% в 2023 году до 10% в 2024 году. Основная волна продаж уже завершилась, отмечают эксперты компаний CORE.XP и NF Group.
В 2022 году зарубежные компании, в первую очередь из стран ЕС и США, начали покидать российский рынок и распродажу своих активов, включая торговые центры, офисные здания и склады. По данным аналитиков CORE.XP, общий объем сделок с иностранными продавцами составил 416 миллиардов рублей, в то время как специалисты NF Group оценили этот показатель в 460 миллиардов рублей, что составило 19% от всех сделок на рынке недвижимости за этот период.
Крупнейшими сделками стали продажа портфеля «Мега» (IKEA), которая состоялась в прошлом году и установила рекорды по площади и стоимости, а также продажи ТЦ и БЦ «Метрополис» в 2023 году. Эти сделки составили более 200 миллиардов рублей, сообщил партнер NF Group Станислав Бибик.
Однако в 2024 году наблюдается значительное снижение доли сделок с иностранными активами на рынке. Причиной этого стало завершение основной волны продаж, а также изменения в условиях выхода из российского рынка. Как отмечает старший директор CORE.XP Ирина Ушакова, доля иностранных продавцов в общем объеме инвестиций в российскую недвижимость с начала 2024 года составила лишь 9%, что на 24% меньше по сравнению с прошлым годом.
По данным NF Group, в 2022 году доля сделок с иностранными продавцами составляла 23%, а в 2023 году увеличилась до 29%. В 2024 году этот показатель снизился до 10% (около 110 миллиардов рублей), и, по мнению Бибика, в следующем году этот тренд продолжится.
Среди основных трендов 2024 года эксперты отмечают:
- Снижение объемов сделок, требующих одобрения правительственной комиссии;
- Увеличение дисконтов: ранее они составляли около 50%, а во второй половине 2024 года выросли до 60%;
- Ужесточение государственного регулирования, включая обязательные платежи, связанные с условиями сделок.
Несмотря на завершение основной волны выхода иностранных собственников, на рынке остаются активы, сделки с которыми будут завершены в 2025 году. Эксперты оценивают их стоимость в 110 миллиардов рублей. Однако, как сообщает Бибик, основная часть активов уже распродана или находится в процессе продажи.
CORE.XP оценивает оставшиеся объекты в размере около 300 миллиардов рублей, при этом часть сделок скорее всего будет закрыта в 2025 году. В марте 2023 года консультанты CORE.XP оценили общий портфель объектов коммерческой недвижимости, продаваемых иностранными собственниками, в 800 миллиардов рублей.
Эксперты прогнозируют, что в 2025 году объем инвестиций в недвижимость в России может снизиться на 27–37%, до 700–800 миллиардов рублей. Доля сделок с иностранными активами в этом объеме останется на уровне 9–10%.
Аналитики NF Group предполагают, что в 2025 году объем инвестиционных сделок может сократиться в два раза, до 500–700 миллиардов рублей, что связано с сокращением числа сделок по офисным и земельным участкам.
Прогнозы от CORE.XP предполагают более значительное сокращение инвестиций, особенно в жилую недвижимость, где падение может составить до 40%. Это объясняется высокой ключевой ставкой и дорогим финансированием.