Эксперты консалтинговой компании Nikoliers прогнозируют, что к концу 2025 года объем новых складских площадей в России может достичь 5,5 млн кв. м, а совокупный объем качественного складского предложения может превысить отметку в 50 млн кв. м. Таким образом, текущий год способен обновить сразу два исторических максимума.
Рост складской недвижимости: ключевые факторы
Согласно оценкам Nikoliers, к концу 2025 года рынок складской недвижимости может вырасти на 29% по сравнению с предыдущим годом. Такой значительный рост обусловлен активностью последних лет, когда были заключены крупные BTS-сделки и анонсированы проекты по строительству распределительных центров для маркетплейсов и торговых сетей.
BTS («build-to-suit») подразумевает возведение складских или производственных объектов с учетом индивидуальных требований заказчика. Если все запланированные проекты, включая те, что были отложены в 2024 году, будут реализованы, объем предложения достигнет рекордных 50 млн кв. м.
Рекордные результаты и смена трендов
В 2024 году объем нового предложения на рынке складов составил 4,2 млн кв. м — на 21% больше, чем в 2023 году, что стало абсолютным рекордом. Однако изначальные прогнозы предполагали ввод порядка 6 млн кв. м. Основными причинами несоответствия стали рост стоимости строительства и переориентация девелоперов с спекулятивных проектов на строительство под ключ.
Спекулятивное строительство подразумевает возведение объектов без заранее определенного заказчика. В 2024 году такой формат занял лишь 17% рынка, тогда как на BTS-проекты пришлось 83%. Перенос сроков ввода распределительных центров Wildberries и других крупных объектов также повлиял на общие показатели.
Региональный рынок обгоняет Москву
Впервые в 2024 году региональный рынок складов превзошел московский по объемам ввода. В регионах было введено почти 2 млн кв. м, тогда как на Московский регион пришлось только 1,47 млн кв. м. Более половины нового предложения составили объекты для Wildberries, Ozon и X5 Group.
Казань (198 тыс. кв. м), Саратов (140 тыс. кв. м) и Краснодар (138 тыс. кв. м) стали лидерами по объему нового строительства. В 2025 году ожидается завершение крупных проектов Wildberries общей площадью свыше 645 тыс. кв. м.
Прогнозы на 2025 год
По итогам 2025 года 48% новых складских площадей, по оценкам Nikoliers, придется на регионы. Это связано с развитием логистической инфраструктуры и строительством распределительных центров крупнейших торговых сетей.
Совокупный ввод складов может составить 2,6 млн кв. м, что превысит рекордные показатели 2024 года на 33%. Лидерами по новым проектам станут Казань (248 тыс. кв. м), Краснодар (198 тыс. кв. м) и Пермь (162 тыс. кв. м).
Ожидается рост доли спекулятивного строительства до 35%, хотя BTS-проекты и собственные распределительные центры продолжат доминировать.
Проблемы и риски
Высокая ключевая ставка и удорожание строительных материалов замедляют девелопмент складских объектов, особенно спекулятивных форматов. Это связано с повышенными рисками, обусловленными макроэкономическими факторами и нестабильностью рынка.
Роль маркетплейсов
Доля маркетплейсов в общем спросе на складскую недвижимость достигла рекордных 85% в 2024 году, что почти вдвое больше показателя 2020 года. Этот тренд, по мнению экспертов, сохранится и в будущем благодаря активному расширению крупнейших игроков рынка.
Таким образом, рынок складской недвижимости в России демонстрирует стремительное развитие, хотя сохраняются вызовы, которые могут замедлить его рост в долгосрочной перспективе.