Российский рынок ипотечного кредитования в 2025 году демонстрирует резкое сжатие: по оценкам агентства НКР, число выданных займов сократится до 0,8–1 млн — минимум с 2016 года. Это на 30–40% ниже уровня 2024 года. Основной удар пришёлся по количеству сделок, тогда как в денежном выражении сокращение будет менее драматичным — на 25–30%, до 3,3–3,7 трлн руб. Благодаря росту среднего чека (с 3,7 до 4–4,2 млн руб.) падение сглажено.
Ключевой вывод: ипотека держится исключительно на господдержке. Более 80% выдач — по льготным программам, прежде всего по «семейной ипотеке».
Исторический откат и смена трендов
Нынешние объёмы сопоставимы с показателями 2018–2020 годов, когда рынок находился в фазе стабильности — около 3,5 трлн руб. годового объёма. Однако по числу сделок рынок уходит назад на восемь лет. В 2016 году, например, было выдано 856 тыс. ипотек, в 2017 — чуть больше миллиона.
Сильнее всего сокращение выражено в сегменте рыночной ипотеки, практически обнулённой ростом ключевой ставки и отменой основных льгот. Доля рыночных кредитов в начале 2025 года упала до 15% против 32% годом ранее. Причина — фактически запретительные ставки: в ряде случаев они превышают 30%.
Удорожание ипотеки и структурные сдвиги
Сильный рост ключевой ставки (до 21% в первом полугодии) и макропруденциальное давление ЦБ меняют структуру рынка. Банки ограничивают выдачу кредитов с высокой долговой нагрузкой (ПДН > 80%). В 2025 году может впервые быть введён количественный лимит на подобные сделки. Вдобавок с июля вступает в силу антициклическая надбавка к нормативам достаточности капитала — с 0,25 до 0,5 п.п., что дополнительно сдерживает выдачи.
Средний ежемесячный платёж по ипотеке в 2025 году, по прогнозам НКР, превысит 35 тыс. руб., увеличившись на 13% за год. Это делает обслуживание долга доступным лишь ограниченному кругу заёмщиков.
Альтернатива: рассрочка от застройщика
На фоне высоких ставок и снижения доступности ипотеки всё большую популярность набирает рассрочка от застройщиков. В марте 2025 года в Москве около 50% сделок на первичном рынке прошли по таким схемам — против 10% два года назад. Если законодательно не ограничить этот инструмент, он может и дальше вытеснять классическую ипотеку.
Ипотечный портфель: рост на фоне стагнации
Несмотря на падение объёмов выдач, совокупный ипотечный портфель банков по итогам 2025 года может вырасти на 5–7%, до 20,1–20,5 трлн руб. (без учёта секьюритизированных активов). Этому способствует сокращение досрочных погашений: при текущих ставках выгоднее держать деньги на вкладах, чем гасить кредит.
Прогноз «Эксперт РА»: объём выдач упадёт на 30% по сравнению с 2024 годом. Портфель вырастет на 5% — до 21,1 трлн руб.
Доступность жилья снижается
Ключевая проблема — снижение ценовой доступности жилья. По данным SRG, в феврале 2025 года цены на недвижимость выросли в большинстве крупных городов. При этом рост ставок не компенсируется снижением цен, что усугубляет проблему доступности.
Условия для восстановления: ставка ниже 20%
По оценке НКР, рынок сможет начать восстанавливаться только при снижении рыночных ставок до уровня ниже 20%, а ключевой ставки — до 15–16%. Это создаст условия для рефинансирования ранее выданных кредитов и активизации отложенного спроса. В этом случае возможен возврат к ежемесячным объёмам выдачи на уровне 500 млрд руб.
Важна не только ставка как таковая, но и устойчивость ожиданий снижения. Без этого заёмщики и банки не готовы выходить на длинные сделки.
Вывод: Ипотечный рынок в 2025 году сталкивается с системным сжатием, вызванным отменой льгот, высокой стоимостью заимствований и регуляторными ограничениями. Льготные программы остаются единственным драйвером, а рынок переориентируется на альтернативные формы финансирования — прежде всего на застройщицкие рассрочки. Полноценное восстановление возможно лишь при переходе к более мягкой денежно-кредитной политике.