В 2024 году российский рынок ипотеки столкнулся с заметным спадом. Это связано с завершением действия льготных программ и усложнением условий для получения кредитов с государственной поддержкой. Как отмечают специалисты, снижение продаж на рынке недвижимости стало следствием рекордно высоких ипотечных ставок. По данным «Дом.РФ», средневзвешенная ставка за год увеличилась на 12,4%: с 16,8% в январе 2023 года до рекордных 29,2% в декабре.
Объем выданных ипотечных кредитов сократился почти на 40%. В итоге за 2024 год россияне оформили около 1,3 млн кредитов на жилье на общую сумму 4,9 трлн рублей. При этом доля льготных программ составила рекордные 49% от общего количества кредитов (636 тысяч) и 70% по объему (3,4 трлн рублей).
Прогнозы на 2025 год
Согласно прогнозу «Дом.РФ», в 2025 году спрос на ипотеку продолжит снижаться. Ожидается, что число выданных кредитов составит от 1 до 1,2 млн, а их совокупная сумма — от 3,8 до 4 трлн рублей.
По мнению экспертов, оживление рынка возможно не ранее 2026 года. Это станет возможным только при снижении ключевой ставки Центробанка. Аналитики рейтинговых агентств, включая НРА и «Эксперт РА», также делают ставку на долгосрочное восстановление, связанное с улучшением макроэкономической ситуации.
Наталия Богомолова, директор финансовых институтов рейтинговой службы НРА, прогнозирует, что объем выдач ипотеки в 2025 году составит 3,8–4 трлн рублей, причем доля льготной ипотеки в выдачах может достигнуть 90%.
Динамика ставок
Ставки по ипотечным кредитам без учета льготных программ в 2025 году, по мнению экспертов, останутся высокими — в диапазоне 32–35%. Снижение ставок до уровня ниже 20% ожидается только во втором полугодии 2025 года, при условии, что ключевая ставка начнет уменьшаться.
В 2025 году, согласно прогнозам Центробанка, ключевая ставка будет варьироваться в пределах 17–20%. Ее дальнейшее снижение возможно в 2026 году — до 12–13%, а в 2027 году — до 7,5–8,5%.
Александр Цыганов, завкафедрой ипотечного жилищного кредитования Финансового университета, отмечает, что для восстановления стандартной рыночной ипотеки ключевая ставка должна опуститься ниже 15%. Однако это, скорее всего, произойдет только после 2025 года.
Влияние новых стандартов
С 1 января 2024 года начал действовать специальный стандарт, регулирующий ипотечные программы. По мнению экспертов «Дом.РФ», нововведение ограничит количество программ, предполагающих изменение ставки в течение срока кредита. Банки станут более тщательно оценивать платежеспособность заемщиков, что может привести к сокращению одобряемых заявок.
Кроме того, на фоне высоких ставок растет популярность программ рассрочек, которые активно внедрялись в 2023 году. Такие программы могут стать альтернативой ипотеке в 2025 году, особенно для покупателей, планирующих использовать кредит как доплату при продаже имеющейся недвижимости.
Изменения в суммах и просрочки
Средний размер рыночной ипотеки в 2024 году составил 2,3 млн рублей, снизившись с 2,6 млн рублей в начале года. По льготным программам показатель вырос до 5,8 млн рублей против 5,2 млн рублей в начале года.
Рост просрочек по ипотечным кредитам ожидается по мере увеличения их возраста. В таких ситуациях, как предполагают эксперты, будут внедряться программы реструктуризации, что позволит заемщикам избежать дефолта и сохранить жилье.
Заключение
Несмотря на сложности, вызванные высокими ставками и экономической нестабильностью, рынок ипотеки продолжает адаптироваться. Эксперты видят перспективы восстановления в долгосрочной перспективе, начиная с 2026 года. Однако до этого момента заемщикам предстоит учитывать жесткие условия кредитования и рост требований к платежеспособности.
Ранее финансовая платформа Webbankir выяснила, что улучшить жилищные условия хотели бы более 60% россиян, но лишь 9,7% готовы брать ипотеку по текущим ставкам. Эти данные подчеркивают значимость льготных программ и адресных решений для поддержания спроса в условиях высокой стоимости кредитования.