Банк России зафиксировал стремительный рост числа сделок по продаже жилья в рассрочку, что уже начинает вытеснять классическую ипотеку. Регулятор заявил о необходимости обсуждения мер по контролю за этой практикой совместно с профильными ведомствами, сообщает РБК.
Три ключевых риска рассрочки
ЦБ выделяет несколько значительных угроз, связанных с использованием рассрочки при покупке жилья:
- Рост скрытой долговой нагрузки покупателей. Задолженности перед застройщиком не передаются в бюро кредитных историй, что может привести к неправильной оценке платежеспособности заемщика и риску дефолта при получении других кредитов.
- Непрозрачность условий сделок.
- Ухудшение финансового положения застройщиков. Это связано с недостаточной наполняемостью эскроу-счетов и связанными кредитными рисками.
«Если практика продажи жилья в рассрочку продолжит расширяться, потребуется введение соответствующих регуляторных мер. Мы обсуждаем это с заинтересованными ведомствами», — заявил представитель ЦБ. Он подчеркнул важность учета долговой нагрузки и обеспечения прозрачных условий для покупателей, включая отсутствие скрытых комиссий и переплат.
Девелоперы предупреждают о «пузыре рассрочек»
Директор по ипотечным продажам группы компаний «А101» Рустам Азизов отметил, что на рынке формируется новый феномен — «пузырь рассрочек».
«Если раньше говорили об «ипотечном пузыре», то сейчас речь идет о «пузыре рассрочек». Доля таких сделок растет и может достигать 60%. Это тревожная тенденция», — заявил Азизов на XI Российском ипотечном конгрессе.
По данным «Самолет Плюс», ранее 90% сделок совершались через ипотеку, но после повышения ключевой ставки эта доля сократилась до 37%. Теперь рассрочка стала основным драйвером продаж, достигнув 44,3% сделок.
Условия рассрочки и предложения застройщиков
Российские девелоперы предлагают рассрочки как на готовое, так и на строящееся жилье. Оформление возможно по договорам купли-продажи или долевого участия (ДДУ).
- В некоторых случаях первоначальный взнос составляет 20%, а ежемесячные платежи варьируются от 150 до 200 тысяч рублей.
- Некоторые компании предоставляют рассрочки без процентов или с минимальными процентами на весь период строительства.
Несмотря на рост популярности рассрочек, девелоперы начинают ужесточать условия. Так, сроки выплат увеличиваются с двух до пяти-семи лет, а от клиентов требуют минимальный первоначальный взнос.
Оценка рисков и меры контроля
Некоторые компании уже начали предпринимать шаги для управления рисками:
- Проверка клиентов через партнерские платформы на наличие долгов и статуса банкротства.
- Предварительное согласование ипотеки для оценки платежеспособности.
- Страхование клиентов с рассрочкой.
- Ограничение доли продаж в рассрочку.
В ФСК и «Гранель» введены лимиты на такие сделки, а финансовое положение покупателей проверяется более тщательно.
Мнение экспертов о будущих рисках
Управляющий партнер платформы «ДВИЖ» Дмитрий Охрименко подчеркнул, что у застройщиков нет достаточных инструментов для оценки платежеспособности клиентов. Это приводит к рискам невыплат и недостатку средств на эскроу-счетах.
Камила Фазлыева из «Ипотечного бюро» отметила, что девелоперы зачастую вводят клиентов в заблуждение, обещая возможность перекредитования по сниженной ставке в будущем.
Главный аналитик Сбербанка Михаил Матовников считает, что рост популярности рассрочки обусловлен исключительно высокими ставками по ипотеке:
«40% сделок по рассрочке — это не так страшно на фоне общего сжатия рынка. Если бы ставки по ипотеке были ниже, этой ситуации бы просто не возникло».
Тем не менее эксперты согласны с необходимостью регулирования. «Пока это не самый разрушительный перекос, но регулирование со стороны Центробанка может стать важным шагом для стабилизации рынка», — заключила Фазлыева.