В 2025 году ключевая ставка Центробанка останется на высоком уровне, а рыночная ипотека останется недоступной для большинства потенциальных заемщиков. Это неизбежно окажет давление на стоимость жилья, утверждают аналитики центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», чье мнение было опубликовано в «Стройгазете».
Коррекция цен: вторичный рынок против первичного
На вторичном рынке жилья ожидается лишь незначительная корректировка стоимости квадратного метра. Однако ситуация с новостройками значительно сложнее: за время действия льготной ипотеки на первичном рынке сформировался ценовой пузырь. Девелоперы не стремятся снижать цены, и дальнейшая динамика будет зависеть не только от экономических факторов, но и от позиции властей — готовы ли они поддерживать застройщиков или оставят рынок решать проблемы самостоятельно.
Высокие ипотечные ставки вынуждают цены на недвижимость снижаться, как на первичном, так и на вторичном рынках. На вторичном рынке уже зафиксировано падение цен в дешевых сегментах, наиболее чувствительных к изменениям экономической ситуации. В то же время на первичном рынке растут скидки, предоставляемые застройщиками, но этого недостаточно для устранения значительного разрыва между ценами «первички» и «вторички».
Вторичный рынок: более устойчивый спрос
Несмотря на ограничения, вторичный рынок демонстрирует большую устойчивость в плане спроса и цен. Это объясняется несколькими факторами:
- Доступность. Вторичное жилье зачастую дешевле новостроек, даже если речь идет о недавно построенных домах.
- Гибкость продавцов. На вторичном рынке можно найти собственников, готовых к торгу, в отличие от первичного, где покупатели общаются с менеджерами.
- Цепочные сделки. Один покупатель на вторичном рынке может запустить серию альтернативных сделок, что невозможно при покупке новостройки.
Эти особенности способствуют сохранению спроса на вторичное жилье, в том числе за счет перетока покупателей с первичного рынка. Ожидается, что снижение цен на вторичное жилье из-за отсутствия доступной ипотеки будет ограничено 10-15%. Недооцененные объекты, вероятно, сохранят свою стоимость, тогда как переоцененные могут потерять до половины цены.
Первичный рынок: время перемен
На первичном рынке ситуация выглядит сложнее. Цены на новостройки значительно превышают стоимость вторичного жилья, что стало следствием льготных ипотечных программ и схем от застройщиков. В условиях сокращения бюджетного финансирования (в Москве осталась лишь семейная ипотека) и введения ипотечных стандартов Центробанка с 1 января, ценовой разрыв между первичным и вторичным рынками должен сократиться. Однако застройщики не готовы к резкому снижению цен и будут сопротивляться этому всеми возможными способами.
Перспективы рынка новостроек
Прогноз для первичного рынка в 2025 году сводится не столько к изменению цен, сколько к его структурной перестройке. Сценарии дальнейшего развития могут включать:
- снижение цен;
- разработку новых ипотечных схем;
- банкротство застройщиков с последующим переходом под государственный контроль.
Ценовой пузырь на рынке новостроек рано или поздно должен будет «схлопнуться». Как именно это произойдет, зависит от действий властей. Если правительство и Центробанк продолжат поддерживать застройщиков за счет бюджетных вливаний и закрывать глаза на сомнительные схемы, рынок сможет удержаться на плаву. В противном случае девелоперы окажутся перед необходимостью искать новые подходы или уступать позиции.
Вывод
Рынок недвижимости в 2025 году вступает в период серьезных изменений. Вторичный рынок благодаря своей устойчивости продолжит привлекать покупателей, тогда как первичный столкнется с вызовами, требующими пересмотра стратегий. Главная интрига — действия властей, которые определят дальнейшую судьбу первичного сектора.