В 2024 году российский рынок недвижимости столкнулся с рядом новых вызовов, среди которых ключевым стало сокращение возможностей ипотечного кредитования. Эксперты анализируют, как это повлияло на покупательские привычки и общий спрос на жилье.
Завершение массовой программы льготной ипотеки значительно снизило объемы жилищных кредитов, которые в 2024 году оказались на 35-40% ниже по сравнению с рекордным 2023 годом. Согласно оценкам «Дом.РФ», показатели 2024 года сопоставимы с уровнем 2022 года — за год было выдано 1,3 млн ипотечных кредитов на общую сумму 4,9 трлн рублей. Из этих кредитов 40% выданы на рыночных условиях, а каждая четвертая сделка была оформлена с субсидированием, то есть с выплатой комиссии для снижения процентной ставки.
Руководитель аналитического центра «Дом.РФ» Михаил Гольдберг сообщил, что после завершения программы господдержки продажи жилья на первичном рынке стабилизировались на уровне 2 млн кв. м в месяц, что на 20–25% ниже уровня первого полугодия 2024 года. В 2025 году, при сохранении действующей процентной ставки, ситуация может усложниться, если вступит в силу новый ипотечный стандарт, который лишит банки возможности снижать ставки за счет комиссии.
Несмотря на это, коммерческий директор компании Optima Development Дмитрий Голев считает, что эти изменения не окажут значительного влияния на рынок. Эксперт отмечает, что доля субсидированной ипотеки и других форм льготного кредитования составляет менее 15% в общей структуре продаж.
Программы льготной ипотеки остаются востребованными, и среди них лидирует «Семейная ипотека». В 2024 году было заключено 345 тыс. сделок по этой программе, что на 10% меньше по сравнению с 2023 годом. Все больше покупателей стали склоняться к приобретению жилья за полную сумму сразу или в рассрочку. Как сообщила директор по стратегическому маркетингу и продукту Level Group Александра Мамохина, с начала года ипотечный спрос снизился на 33%, тогда как неипотечный спрос вырос на 17% по сравнению с прошлым годом.
По данным ГК «Садовое кольцо», в ноябре 2023 года рассрочку выбирали всего 5% покупателей, а в 2024 году этот показатель в некоторых проектах достиг 40%. Коммерческий директор «Яндекс Недвижимости» Евгений Белокуров отметил, что покупатели с наличными средствами могут рассчитывать на скидки, поскольку они способны обеспечить быструю сделку и полную оплату.
Руководитель аналитического центра «ЦИАН.Аналитики» Алексей Попов сообщил, что спрос на рынке недвижимости сместился в сторону более дорогих сегментов и локаций, где зависимость от льготного ипотечного кредитования меньше.
По данным исследований компаний E-Promo Group и MGCom, наибольшее внимание покупателей привлекают новостройки бизнес-класса. При этом срок принятия решения о покупке в этом сегменте сократился с 203 дней в первом квартале 2023 года до 152 дней в третьем квартале 2024 года.
В то же время, вторичный рынок недвижимости испытал более значительный спад по сравнению с первичным. Согласно данным Nikoliers, количество сделок с новостройками снизилось на 23%, а объемы сделок на вторичном рынке, по данным «ЦИАН.Аналитики», упали более чем на 40%. Попов отметил, что на вторичном рынке наблюдается рост интереса к современному жилью, в то время как спрос на старый фонд сокращается.
Исследования «Яндекс Недвижимости» показали, что среди покупателей, приобретающих вторичное жилье, 51,8% выбрали квартиры в панельных домах, 15,8% — в домах брежневского периода, 14% — в хрущевках, 9,6% — в домах, входящих в программу реновации, а 8,8% — в «сталинках».
Генеральный директор компании Key Capital Ольга Гусева отметила, что сокращение льготных программ для новостроек может способствовать увеличению спроса на вторичное жилье, особенно если в нем уже сделан ремонт. В бизнес-классе доля продаж квартир с готовой отделкой увеличилась с 11% в 2023 году до 19% в 2024 году.
Тем не менее, коммерческий директор ГК «Атлас Девелопмент» Анастасия Стройкова предположила, что значительное смещение спроса на вторичный рынок возможно только в случае серьезных демпинговых цен со стороны продавцов.
Напоминаем, что недавно вице-премьер России Марат Хуснуллин заявил, что программа льготной семейной ипотеки с процентной ставкой 6% не будет распространяться на вторичное жилье в Москве и Санкт-Петербурге. Он объяснил это большим объемом новостроек в этих городах.