Консалтинговая компания Nikoliers провела анализ деловой активности на рынке складской недвижимости в России и пришла к выводу, что в 2025 году его объем может достичь 4,2 млн кв. м. Это на 22% ниже показателей 2024 года и на 36% меньше результатов 2023 года.
Ожидаемый объем спроса на складские площади в России в 2025 году составит от 3,7 до 4,175 млн кв. м, в зависимости от общей экономической ситуации в стране. Снижение показателей после рекордных 2023–2024 годов свидетельствует о стабилизации рынка.
Факторы, влияющие на рынок
Ключевые причины замедления деловой активности включают:
- Замедление экономического роста в стране, что приводит к снижению потребности в новых складских мощностях.
- Оптимизацию складских площадей маркетплейсами, которые активно консолидируют свои объекты в BTS-проектах (build-to-suit — строительство под заказ).
- Рост арендных ставок, который оказывает давление на потенциальных арендаторов и снижает спрос на новые объекты.
В 2024 году общий объем сделок по аренде и продаже складов составил 5,3 млн кв. м, что на 18% ниже исторического рекорда рынка. Примечательно, что четверть этого объема пришлась на крупные BTS-сделки по всей России, заключенные «СберЛогистикой».
Также в конце 2024 года появилась информация о возможном расторжении ряда договоров аренды на значительное количество складских площадей. Исключая эти сделки, реальный объем реализованного спроса составил 4,1 млн кв. м, что является третьим лучшим показателем в истории российского складского рынка.
География сделок и прогнозы на 2025 год
Наибольшая активность в 2024 году наблюдалась в крупных региональных центрах:
- Уфа — 216 тыс. кв. м,
- Самара — 186 тыс. кв. м,
- Новосибирск и Ростов-на-Дону — по 139 тыс. кв. м.
Согласно прогнозу Nikoliers, в 2025 году наиболее высокий спрос ожидается в Москве — около 2,45 млн кв. м. В регионах он составит от 0,87 до 1,33 млн кв. м, а в Санкт-Петербурге — порядка 390 тыс. кв. м.
Основные игроки на рынке
Формат BTS-складов продолжает лидировать, на него в 2024 году пришлось 52% всех сделок. Такой формат особенно востребован у маркетплейсов.
Наибольшую долю спроса на складские помещения по-прежнему формируют онлайн-ретейлеры, которые заняли 57% рынка. Однако аналитики отмечают рост интереса со стороны производственных компаний, чья доля достигла 15%. Это говорит о постепенной адаптации российской промышленности к новым требованиям логистики и управлению цепочками поставок.
Тренды 2025 года
Региональный директор департамента складской и индустриальной недвижимости Nikoliers Виктор Афанасенко прогнозирует снижение деловой активности на рынке, в первую очередь за счет онлайн-ретейлеров.
После активного расширения складских мощностей в последние годы крупнейшие маркетплейсы займут выжидательную позицию, сосредоточившись на оптимизации логистики и заключении точечных сделок небольшого формата.
Также ожидается переключение спроса с аренды на покупку складов. Это связано с ростом инвестиционных рисков и высокой стоимостью кредитного финансирования.
Ранее эксперты прогнозировали, что к концу 2025 года годовой объем ввода новых складских площадей в России может достигнуть 5,5 млн кв. м, а общий объем качественных складских помещений — 50 млн кв. м. Это означает, что в текущем году рынок может обновить сразу два исторических рекорда.