Доля свободных площадей в Москва-Сити остаётся на рекордно низком уровне. В действующих бизнес-центрах доступно всего 69 тыс. кв. м офисных помещений, что фактически подтверждает полное исчерпание предложения.
Минимальная вакантность при росте ввода
По данным аналитиков, 62 тыс. кв. м свободных площадей приходятся на офисы класса А, оставшиеся 7 тыс. кв. м — на класс B. При этом две трети вакансий сосредоточены в недавно введённых башнях, что типично для нового фонда: часть площадей требует времени для заполнения. Однако даже с учётом ввода свыше 140 тыс. кв. м новых офисов в центре ситуация дефицита осталась неизменной.
На октябрь 2025 года уровень вакантности в Москва-Сити составляет 1,5 %, что близко к историческому минимуму. Для сравнения: годом ранее этот показатель равнялся 1,3 %, а в 2023 году — 3,7 %. Особенно динамично сокращается дефицит в премиальном сегменте: доля свободных площадей в классе А снизилась с 3,5 % в 2023 году до 1,2 % в 2025-м. В классе B показатель также демонстрирует устойчивое падение — с 4,4 % до 3,2 % за тот же период.
Основной спрос — на офисы до 500 кв. метров
По оценке Кермена Мастиева, директора по коммерческой недвижимости MR, около 90 % спроса в Москва-Сити формируют инвесторы и конечные пользователи, ориентирующиеся на офисы класса А.
«Наибольшей популярностью пользуются помещения площадью до 500 кв. м — именно этот сегмент стабильно удерживает лидерство по количеству сделок», — отметил эксперт.
Подобная структура спроса отражает ключевой тренд последних лет — оптимизацию офисных площадей и рост интереса к компактным, технологично спроектированным помещениям, особенно среди среднего бизнеса, IT-компаний и стартапов.
При этом стабилен интерес и к офисам среднего формата — от 500 до 1 000 кв. м, а также от 1 000 до 5 000 кв. м. Эти площади востребованы у компаний, вышедших на стадию расширения и стремящихся к консолидации подразделений в едином пространстве.
Структура рынка: аренда преобладает, но продажи растут
Как отмечает Ирина Хорошилова, старший директор и руководитель департамента офисной недвижимости и интегрированных решений, 40 % текущего предложения в Москва-Сити ориентировано на продажу, а 60 % — на аренду.
«В продажу в основном выставлены помещения площадью 200–500 кв. м и 1–2 тыс. кв. м. В аренду чаще предлагаются блоки 100–500 кв. м и **1–2,5 тыс. кв. м», — уточнила она.
За период 2020–2025 годов рынок Москва-Сити продемонстрировал сбалансированную активность по обоим направлениям: совокупный объём арендных сделок составил 418 тыс. кв. м, а купли-продажи — 470 тыс. кв. м.
Дефицит сохранится как минимум до конца десятилетия
По оценке экспертов, высокий уровень спроса сохранится в долгосрочной перспективе. Даже с учётом планов по вводу около 700 тыс. кв. м офисов до 2030 года, рынок способен полностью поглощать новый объём без давления на цены.
Ключевым фактором устойчивости Москва-Сити остаётся ограниченность предложения: почти все участки под новое строительство в пределах делового кластера уже освоены, а локация продолжает оставаться символом статуса и деловой концентрации столицы.
Таким образом, Москва-Сити входит в новую фазу развития — рынок арендатора сменяется рынком собственника, где каждая тысяча квадратных метров становится стратегическим активом.