Setl Group завершила одну из крупнейших сделок на рынке земельных участков России. Застройщик приобрел более 900 гектаров земли в северной части Санкт-Петербурга у компании ГК Nordest, что позволит возведение примерно 4 миллионов квадратных метров недвижимости. Исходно эта земельная площадка имела аграрное назначение, но застройщик сумел добиться разрешения от городских властей на строительство жилья. Эксперты предполагают, что сделка могла быть проведена без наличия значительной денежной составляющей и включать в себя получение продавцом доли в проекте на уровне 10–15%.
Setl Group официально подтвердила информацию о покупке 933 гектаров земли в Санкт-Петербурге в районе Каменка, севернее Юнтоловского лесопарка. Эта информация также подтверждается данными Росреестра, где указывается, что у застройщика есть владение, как минимум, 800 гектарами в данной локации.
На момент совершения сделки территория в Каменке имела статус сельскохозяйственной, но в сентябре городские власти одобрили её использование для жилищного строительства.
Setl Group сообщила, что приобретенная земля будет добавлена в их земельный банк на будущее, и конкретные планы по проекту будут определены после внесения изменений в генеральный план. Представители компании Nordest, которой принадлежала земля, не ответили на запросы журналистов.
Согласно данным информационной системы «Наш.Дом.РФ», Setl Group занимает шестое место среди крупнейших застройщиков жилья в России с объемом строительства в размере 1,3 миллиона квадратных метров. Основным рынком деятельности компании является Санкт-Петербург, а также Ленинградская и Калининградская области. Общий объем земельного банка Setl Group превышает 2,5 тысячи гектаров. В 2022 году группа сгенерировала выручку в размере 149,8 миллиарда рублей, а чистая прибыль составила 18,9 миллиарда рублей. Основным владельцем группы является Максим Шубарев (70%), 24% принадлежат Яну Изаку, а оставшиеся 6% — Илье Еременко.
Эксперты называют сделку Setl Group одной из крупнейших на рынке земельных участков России за последние несколько лет. Предположительно, она была проведена без значительного финансового вклада, и продавец, скорее всего, получил долю в проекте на уровне 10–15%. При таком раскладе Nordest может ожидать значительные денежные потоки, учитывая годовой рост стоимости жилья на первичном рынке. По мнению эксперта по разработке недвижимости Андрея Вересова, на приобретенной земле можно возведь 4 миллиона квадратных метров жилья комфорт-класса, что потребует 20–25 лет на полную реализацию проекта. Ожидаемые инвестиции в проект составят около 300–350 миллиардов рублей.
Господин Лехмус, партнер компании Rusland SP, отмечает, что данный участок на севере города, в пределах Кольцевой автодороги (КАД), является единственным участком такого размера под строительство. Эта сделка позволит Setl Group создать долгосрочный земельный портфель без конкуренции в данной локации. Однако для ускорения развития этой территории, вероятно, потребуется привлечение партнеров. Тем не менее, территория внутри КАД представляет собой крайне ценный актив, который Setl Group, возможно, не захочет делиться с конкурентами, считает Антон Орлов, директор отдела продажи земли и девелоперских проектов компании Nikoliers.
Средняя стоимость квартир в Каменке составляет 224 тысячи рублей за квадратный метр, что на 3% ниже, чем в жилых комплексах массового спроса в пределах Санкт-Петербурга, по словам Сергея Дуванова, руководителя проектов отдела инвестиций NF Group в Санкт-Петербурге.
Согласно его мнению, комплексное развитие этой территории предоставляет возможность застройщикам улучшить свои позиции на рынке и удерживать низкие цены. Однако основными рисками проекта являются транспортная доступность локации, поскольку Setl Group не может влиять на сроки строительства дорог и метро, утверждает Антон Иванов, директор по развитию строительной компании «Базис-СПб».
По данным компании Nikoliers, приобретение земельных участков свыше 100 гектаров в Санкт-Петербурге и Ленинградской области довольно редко встречается среди застройщиков. Они составляют всего 4% от всех сделок с землей, в то время как 57% сделок касаются участков менее 5 гектаров.
Город весьма осторожно относится к переводу земельных участков под жилищное строительство и практически отсутствует подготовленные крупные участки в городе, объясняет Антон Иванов. К тому же, ресурсы для их освоения имеются только у крупных игроков, таких как ЛСР, Setl Group, КВС, и нескольких федеральных застройщиков.