На фоне санкционного давления, запрета на покупку зарубежных активов и нестабильности финансовых рынков интерес частных инвесторов к российской коммерческой недвижимости продолжает расти. Об этом сообщает «Стройгазета» со ссылкой на девелоперскую компанию STENOY. В компании отмечают, что несмотря на привлекательность сектора, многие инвесторы допускают типовые ошибки, которые могут свести к нулю ожидаемую доходность.
Как поясняет управляющий партнёр STENOY Илья Фролов, недвижимость остаётся одним из наиболее устойчивых инвестиционных инструментов — она понятна, менее подвержена волатильности и не требует ежедневного участия. Однако, чтобы актив приносил стабильный доход, важно подходить к инвестициям системно и избегать типичных просчётов.
1. Нереалистичные ожидания доходности
Одна из самых распространённых ошибок начинающих инвесторов — переоценка доходности объекта. Часто она формируется на основе маркетинговых материалов, а не фактического анализа рынка.
«Важно учитывать не только заявленную арендную ставку, но и реальные операционные издержки: возможные периоды простоя, налоговую нагрузку, расходы на обслуживание и комиссии. Расчёты должны строиться не по оптимистичному сценарию, а на основе усреднённых показателей по рынку», — подчёркивает Фролов.
2. Неправильное определение инвестиционного горизонта
Коммерческая недвижимость — инструмент для долгосрочных стратегий. Ожидание быстрой окупаемости может привести к преждевременному выходу из проекта — ещё до того, как актив достигнет своей максимальной стоимости.
Эксперт рекомендует заранее определить оптимальный срок владения объектом, учитывая его тип и этап развития. Это позволяет синхронизировать стратегию выхода с пиковыми значениями капитализации.
3. Игнорирование роста эксплуатационных расходов
Даже при фиксированной цене покупки затраты на содержание недвижимости со временем увеличиваются. Среди них — индексация тарифов на коммунальные услуги, рост сервисных платежей, изменение налоговых ставок.
«Инфляционные риски нужно учитывать ещё на этапе составления финансовой модели. Это позволяет корректно спрогнозировать чистую доходность и избежать неприятных сюрпризов в будущем», — отмечает управляющий партнёр STENOY.
4. Отсутствие сценарного планирования
Многие инвесторы опираются на один оптимистичный сценарий развития событий, игнорируя риски. Что произойдёт, если арендная ставка вырастет не на 15%, а всего на 5%? А если объект будет простаивать дольше запланированного срока?
Фролов подчёркивает важность стресс-тестирования: «Необходимо закладывать альтернативные сценарии и анализировать модель с точки зрения устойчивости к внешним шокам, а также ликвидности в случае досрочного выхода».
5. Переоценка стабильности актива
Даже качественные объекты могут потерять в цене из-за изменений рыночной конъюнктуры — например, при увеличении предложения, снижении спроса или ошибках в управлении.
Инвестору важно анализировать не только текущую доходность, но и потенциал локации: развитие инфраструктуры, транспортную доступность, репутацию девелопера и архитектурные характеристики объекта.