Доля инвестиционных сделок на рынке офисной недвижимости Москвы составляет 60–70%. Остальные сделки приходятся на компании, которые приобретают помещения для собственного использования. Такие данные представили эксперты компании MR Group в интервью «Стройгазете».
Смена подходов к офисной недвижимости
Директор по коммерческой недвижимости MR Group Кермен Мастиев отметил, что компании, ранее ориентированные только на аренду, всё чаще начинают приобретать офисные лоты для собственных нужд.
«Изменился и состав инвесторов. На рынке остаются профессиональные игроки, вкладывающие средства в крупные офисные комплексы. Однако растёт интерес со стороны розничных инвесторов. Частные клиенты, накопив капитал, покупают небольшие площади – 100–300 кв. метров, постепенно формируя портфель из 5–7 офисных блоков», – поделился Мастиев.
Стратегии инвестирования
Как крупные, так и небольшие инвесторы предпочитают покупать офисные блоки на этапе строительства. После ввода здания в эксплуатацию они либо перепродают помещения по максимальной цене, либо сдают их в аренду на срок 3–5 лет перед выходом из проекта.
Для крупных инвесторов, вкладывающих от 500 млн до 1,5 млрд рублей и приобретающих целые этажи, стратегия может включать частичное использование площадей для собственных нужд с последующей сдачей оставшихся помещений в аренду или их перепродажей.
«Приобретение офисов на этапе строительства с рассрочкой платежей позволяет минимизировать единовременные затраты. После завершения проекта помещения можно сдавать в аренду и продавать через 5–7 лет, завершая инвестиционный цикл», – пояснил Мастиев.
Подходы к крупным покупкам
Для покупателей, заинтересованных в офисах площадью 30–100 тыс. кв. метров, существуют два основных подхода:
- Покупка на раннем этапе строительства – позволяет выбрать востребованные этажные блоки до их дробления на мелкие лоты.
- Проекты с участием профессиональных застройщиков – застройщик выступает в роли фи-девелопера, обеспечивая управление проектом.
Коммерческая недвижимость как инструмент диверсификации
Коммерческая недвижимость остаётся важным элементом диверсификации инвестиционного портфеля. По данным MR Group, успешный опыт реализации восьми полностью проданных офисных комплексов свидетельствует о росте интереса к этому рынку.
«Многие наши клиенты, уже инвестировавшие в офисные проекты, возвращаются для новых покупок. Это позволяет сбалансировать риски и получить стабильную доходность», – отметил Мастиев.
Доходность и капитализация
Инвестиции в офисную недвижимость могут приносить доходность около 8% годовых, что считается хорошим результатом. При удачной капитализации здания и покупке на ранних этапах строительства доходность может достигать 10–11% годовых.
Влияние роста затрат
Среди факторов, влияющих на решения небольших инвесторов, Мастиев выделил возросшие расходы на ремонт офисов, предназначенных для аренды. Эти издержки существенно увеличились за последний год, что может стать дополнительным вызовом для инвесторов.
Перспективы рынка
Эксперты прогнозируют дальнейший рост спроса на офисную недвижимость и увеличение стоимости объектов. Развитие рынка будет поддерживаться как за счёт интереса крупных игроков, так и благодаря активности частных инвесторов, что создаёт устойчивую динамику роста в этом сегменте.