Какие перемены ожидают рынок жилья
Продавцы недвижимости ищут способы сохранить цены
На рынке жилой недвижимости, как новостроек, так и вторичного жилья, продавцы активно стремятся удержать цены. Парадоксально, но застройщики, которым критически важно сохранить спрос, пока не готовы идти на снижение стоимости. В то же время на вторичном рынке реальная скидка стала обыденной практикой, хотя у собственников есть возможность временно перевести жилье на рынок аренды или отложить продажу.
По данным Циан, средняя стоимость квадратного метра в новостройках Москвы за год увеличилась на 10% и достигла 379 000 рублей. Во вторичном сегменте рост составил всего 2%, до 341 000 рублей за квадратный метр. Объем предложения на первичном рынке остался на уровне прошлого года — 58 000 лотов, а на вторичном снизился на 3%, составив 32 000 объектов.
Согласно данным Росреестра, за 11 месяцев в Москве зарегистрировано 77 204 сделки с новостройками, что на 24,7% меньше, чем годом ранее. В ноябре падение оказалось еще сильнее — на 33,7%, до 7229 договоров долевого участия (ДДУ).
На федеральном уровне динамика схожая. По данным Дом.РФ, за 11 месяцев 2024 года зарегистрировано 516 200 ДДУ на сумму 4,48 трлн рублей, что на 20% меньше по количеству и на 3,5% ниже по сумме в сравнении с рекордным 2023 годом. Повышение цен на первичное жилье объясняет меньшую разницу в объемах денежных средств, отмечает Михаил Гольдберг из Дом.РФ. Прогноз на год — 550 000 ДДУ (-24%).
Скидки: реальные или маркетинговые?
С июля 2024 года, после завершения массовой льготной ипотеки, эксперты уверяли, что существенного снижения цен не будет, зато появятся точечные скидки. К концу года в 185 из 300 проектов первичного рынка Москвы (без учета элитного сегмента) застройщики предлагают скидки, сообщает управляющий директор «Метриум» Руслан Сырцов. Максимальный размер дисконта достигает 37,9%, тогда как год назад скидки не превышали 23%.
Однако реального снижения цен многие покупатели так и не увидели. Алексей Попов из Циан отмечает, что заявления о подешевевших новостройках касаются отдельных объектов или непродолжительных временных периодов.
Некоторые скидки, по сути, являются маркетинговым приемом, говорит Екатерина Коган из «ФСК Family». Зачастую разработчики сначала повышают цены, чтобы потом объявить акцию и привлечь внимание покупателей.
Инструмент скидок теряет эффективность, считает коммерческий директор Sezar Group Ольга Барабанова. Продажи лучше идут у застройщиков, предлагающих рассрочку, а не скидки, добавляет Попов.
Несмотря на это, выгодные предложения с ограниченным сроком действия по-прежнему востребованы, подчеркивает коммерческий директор группы «Самолет» Кирилл Храпов. Такие акции подтверждают наличие высокого спроса, особенно среди инвесторов, которые заинтересованы в крупных скидках.
Торги на вторичном рынке
На вторичном рынке покупатели активно торгуются, что приводит к снижению цен в реальных сделках. По данным Домклик, в Москве итоговая стоимость квартир в среднем на 14,1% ниже заявленной, а по России — на 16,5%.
Однако торг не всегда столь значителен. Владимир Моребис из Est-a-Tet отмечает, что продавцы готовы уступать в пределах 500 000 рублей, особенно в локациях с ограниченным предложением и высоким спросом.
Собственники часто устанавливают цены выше рыночных, чтобы потом предоставить скидку до 10%, добавляет Руслан Сырцов. На вторичном рынке скидки обычно составляют 5-7%, хотя доля таких сделок выросла до 35-40%.
Таким образом, рынок жилья завершает 2024 год в условиях относительной стабильности цен, однако с заметным снижением активности покупателей. На фоне этого как застройщики, так и владельцы вторичного жилья вынуждены адаптироваться, предлагая скидки и дополнительные условия для привлечения клиентов.
Призрак банкротства: что ждет рынок недвижимости?
Одним из главных страхов рынка недвижимости в 2025 году стало обсуждение вероятности банкротства застройщиков. Эксперты, опрошенные Forbes, не исключают такого сценария, но считают его маловероятным.
«Если рассматривать пессимистичный сценарий, при котором ключевая ставка продолжит расти и достигнет 19-21% к декабрю 2025 года, это приведет к значительному оттоку покупателей. В итоге часть клиентов может временно переключиться на рынок аренды, а количество стартов новых проектов заметно сократится. В случае отсутствия мер поддержки, таких как мораторий на банкротства, некоторые компании могут столкнуться с финансовыми трудностями», — отмечает Руслан Сырцов из компании «Метриум». Однако Министерство экономического развития уже заявило, что не поддерживает введение подобного моратория.
Другие эксперты более оптимистичны, считая, что рынок справится с возможными вызовами.
«Девелоперы научились быстро адаптироваться к неблагоприятным условиям и сохранять активность даже в периоды экономических сложностей», — подчеркивает Владислав Преображенский, исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы.
Год 2025: осторожные прогнозы
Участники рынка недвижимости сдержанно дают прогнозы на 2025 год, сходясь во мнении, что многое будет зависеть от уровня ключевой ставки Центрального банка.
Ожидается, что объем строительства и вывода новых объектов на рынок сократится.
«Мы видим уменьшение числа застройщиков, готовых предлагать жилье с отделкой, — примерно 60% покупателей сейчас выбирают квартиры без отделки из-за более доступной цены на этапе покупки», — комментирует Екатерина Коган из «ФСК Family».
Аналитики отмечают, что подорожание строительных материалов, нехватка рабочей силы и рост стоимости проектного финансирования впервые за пять лет привели к тому, что большинство новых объектов в Московском регионе стали предлагаться без отделки.
«Это тревожный тренд: покупатели сталкиваются с неожиданными расходами на ремонт, а качество жизни в новых домах снижается, так как соседи начинают массово делать черновые работы», — объясняет Алексей Попов из «Циан».
Уменьшение предложения
Эксперты также предсказывают сокращение числа малогабаритных квартир.
«Важной тенденцией 2024 года стал запрет на проектирование квартир площадью менее 28 кв. м в Москве, Подмосковье и ряде других регионов. Такие квартиры составляли 13,6% предложения в столице и пользовались спросом у студентов, молодых специалистов, пенсионеров и инвесторов-рантье», — напоминает Дмитрий Голев, коммерческий директор Optima Development.
Большинство участников рынка уверены, что первичное жилье станет дефицитным.
«Разница между пессимистическим и оптимистическим сценариями будет заключаться в количестве новых проектов. Если ситуация сложится благополучно, мы увидим показатели, сопоставимые с 2024 годом. В противном случае количество новых объектов значительно сократится», — предполагает Преображенский.
Снижение спроса и стратегии застройщиков
Алексей Гусев, генеральный директор «Главстрой-недвижимость», прогнозирует снижение спроса на 30% в 2025 году.
«Серьезного восстановления рынка в ближайшее время не ожидается. В таких условиях застройщики будут адаптироваться, сокращая число новых корпусов и откладывая вывод проектов», — отмечает он.
Другие игроки рынка подтверждают: девелоперы могут задуматься о продаже уже существующих площадок или задерживать старт новых проектов.
Однако некоторые эксперты смотрят на ситуацию иначе.
«Девелоперский цикл от старта проекта до его продажи занимает около трех лет. Поэтому ожидать резкого сокращения объемов ввода новых объектов в 2025 году не стоит», — считает Владимир Щекин, сооснователь группы «Родина».
Таким образом, рынок недвижимости входит в 2025 год с осторожным оптимизмом, сталкиваясь с новыми вызовами, но сохраняя потенциал для адаптации и устойчивости.